开发商交了钥匙就算交房吗？

开发商交了钥匙就算交房吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

商品房买卖中，开发商交房不只是交钥匙，还需出示竣工验收等证明文件，并签署房屋交接单。如果合同中分别约定了逾期交房和逾期办证的违约责任，但又约定开发商承担逾期交房责任后，逾期办证的违约责任就不予承担，这种条款属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款。开发商仍应按照合同约定，同时承担逾期交房和逾期办证的违约责任。

案情简介

2012年，张先生和李女士（化名）与某开发商签订商品房买卖合同，购买一套房屋，总价516万元。合同约定开发商应在2012年12月31日前交房，逾期交房按日支付已付房款万分之二的违约金；还应在2013年3月31日前取得并交付土地、房屋权属证书，逾期按日支付已付房款万分之三的违约金。张先生和李女士付清了全部房款，但开发商未按期交房，也未交付权属证书。2013年9月，双方勘查房屋时发现33处质量问题，开发商出具书面说明承诺维修并交房，但未履行。张先生和李女士因此起诉，要求开发商维修房屋、交房并支付逾期交房和逾期办证的违约金。开发商辩称，张先生和李女士曾出具同意书，承诺配合交房但未履行，是自身原因导致未完成交房，且合同附件补充协议约定，若开发商承担了逾期交房责任，逾期办证时间可相应顺延，因此不应承担双重责任。

律师解读

法院最终支持了张先生和李女士的诉求。本案的核心问题有两个：

第一，交房义务不只是交钥匙。根据法律规定和合同约定，开发商交房必须出示房屋符合交付条件的证明文件，如竣工验收备案表、住宅质量保证书等，并与买受人签署房屋交接单。仅仅交钥匙，不能视为完成交房义务。本案中，开发商未提供这些文件，即使有钥匙交接，也不算合法交房，因此构成逾期交房。

第二，合同中的“免责条款”无效。开发商在合同附件中约定，若承担了逾期交房责任，逾期办证的违约责任就免除或顺延。这类条款是开发商预先拟定的格式条款，它不合理地免除了开发商按时办证的法定义务，加重了买受人的责任。根据《民法典》规定，这种条款无效。因此，开发商不能以已承担逾期交房责任为由，拒绝支付逾期办证的违约金。法院判决开发商支付两项违约金：逾期交房违约金（从2013年1月1日起算）和逾期办证违约金（从2013年4月1日起算）。

王德林律师提示：

购房者签合同时，要仔细阅读附件和补充协议，警惕“开发商承担逾期交房责任后，逾期办证责任免除”这类条款。如果开发商只交钥匙不出示证明文件，不要轻易收房，应要求其履行完整交房义务。遇到类似纠纷，可及时咨询律师维权。如有需要，欢迎联系文山地区的专业律师。

来源：《最高人民法院公报》2016年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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