签了购房合同，就一定是买卖关系吗？

签了购房合同，就一定是买卖关系吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

一、合同是原始证据、直接证据，证明力较高，应作为确定法律关系性质的基本依据。要否定书面合同，认定存在其他隐藏法律关系，必须审慎分析证据。二、当两种解读都合理时，应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向判定，树立重诺守信的价值导向。三、解释法律关系性质时，应让权利义务更清楚，而不是更模糊。没有充分证据证明存在隐藏法律关系时，不宜轻易否定既有合同对当事人真实意思的反映，避免一方不当摆脱义务。

案情简介

2013年，洪某与某房地产公司签订了两份《商品房购销合同》，约定购买该公司开发的商铺，总价约9840万元。洪某当天付清了全部款项，公司出具了收据。但公司后来未交付商铺，洪某起诉要求交房并支付违约金。公司辩称，双方实际是民间借贷关系，购房合同只是借款担保，不应履行。一审法院认为，商铺早已竣工并出租，洪某明知；购房价格明显低于市场价；洪某一次性付清全款，与正常买房习惯不符；公司法定代表人还向洪某汇款736万元，公司称是利息。因此，一审认定双方名为买卖实为借贷，驳回了洪某的诉讼请求。洪某不服，上诉至最高人民法院。

律师解读

一、合同是判断法律关系的基础。本案中，双方签了正式购房合同，还办了备案。若要否定它，必须有充分证据。公司主张是借款担保，但提供的证据（如汇款时间、价格差异等）不足以推翻书面合同的效力。最高法强调，不能轻易否定书面合同，否则会动摇交易安全。

二、证据不足时应尊重书面合同。公司法定代表人向洪某汇款736万元，公司称是利息，但洪某解释为销售返点，双方都没有其他证据。最高法认为，在两种解释都合理时，应朝着有利于合同成立的方向判定，保护守信方。公司未能证明隐藏的借贷关系，因此应当按购房合同履行。

三、法律鼓励重诺守信。最高法指出，当事人签了合同就要遵守。如果允许一方随便以“实际是其他关系”为由推翻合同，会导致权利义务混乱。本案最终认定房屋买卖关系成立，公司应交付商铺并承担违约责任。

王德林律师提示：

签合同时要明确真实意图，避免“名为买卖实为借贷”等模糊安排。如果涉及大额交易，最好在合同中写明背景和目的，并保留付款凭证、沟通记录等证据。遇到纠纷时，书面合同是最有力的武器。文山地区的朋友若有类似困惑，建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足而吃亏。

来源：《最高人民法院公报》2016年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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