房屋布局与合同相反，能退房吗？

房屋布局与合同相反，能退房吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。

案情简介

2014年，张先生和王女士与开发商签订商品房买卖合同，购买一套期房。合同中明确约定房屋布局：以入户门朝向为标准，主卧、次卧、卫生间在右手边，餐厅、客厅在左手边，并将该布局图作为合同附件。2015年验房时，二人发现实际房屋布局与合同完全相反：主卧、次卧、卫生间在左侧，餐厅、客厅在右侧。开发商承认布局相反，但认为不影响居住，不同意退房。张先生和王女士诉至法院，要求解除合同并退款。

律师解读

第一，本案的核心是“合同目的”能否实现。购房者将特定房间方位作为购房重要条件，并写入合同附件，该约定成为合同目的的一部分。开发商交付的房屋布局完全相反，导致购房者无法实现其特定的居住安排。

第二，开发商的行为构成根本违约。根据合同法规定，当事人一方违约致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。本案中，房屋布局与约定完全相反，且无法调换，使购房者签订合同的核心诉求落空。

第三，法院最终支持了购房者的解除权。虽然开发商辩称布局相反不影响居住使用，但法院认为，双方已明确约定方位布局，该约定是合同的基础条件，开发商交付相反布局的房屋，已构成根本违约。

王德林律师提示：

购房者在购买期房时，如对房屋布局、方位等有特殊要求，务必在合同中明确约定，并附上详细的平面图作为附件。一旦开发商交付的房屋与约定不符，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现为由要求解除合同。如果您在文山遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，保留好合同、附件及沟通记录等证据。

来源：《最高人民法院公报》2017年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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