委托他人卖房，受托人低价出售怎么办？

委托他人卖房，受托人低价出售怎么办？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

一、在借贷关系中，出借人为防止借款无法按期收回而要求借款人提供不动产作为债权担保的，双方应签订抵押合同并办理抵押物登记。出借人回避抵押担保制度，选择指定第三人与借款人签订委托合同并由该第三人取得出售借款人的不动产等重大权利的，此时委托合同虽意在实现抵押担保功能，但其项下的权利义务关系仍应受委托合同的法律规则之制约。二、在委托合同项下，受托人负有遵照委托人指示，本着诚实信用的原则在授权范围内依法善意处理委托事务之法定义务。受托人无视委托人的真实意愿与切身利益，转而根据出借人指令恶意处分委托人财产，即使该处分行为对交易相对方发生效力，受托人仍应就其严重侵害委托人利益的行为承担相应赔偿责任。

案情简介

周伟均、周伟达两兄弟因向孙某某借款45万元，将两人共有的房屋作为抵押担保。在孙某某安排下，两兄弟与王煦琼签订委托书，全权委托王煦琼办理房屋抵押、出售等事宜，并办理了公证。借款到期未还后，王煦琼按孙某某指令，以50万元超低价将房屋出售给薛某某，并将售房款交给孙某某。两兄弟认为王煦琼作为受托人，未征得同意即低价出售房屋，损害其利益，遂起诉要求赔偿损失30万元。王煦琼辩称委托书未限制售价，且两兄弟已从薛某某处获得30万元补偿，故不存在损失。法院查明，委托书风险声明书已提示低价出售风险，但王煦琼未按市场价出售，最终法院判决王煦琼需对超出合理低价的部分承担赔偿责任。

律师解读

本案中，出借人孙某某未采用正规的抵押登记方式，而是通过委托合同让受托人王煦琼取得出售房屋的权利，试图规避抵押担保制度。但法院明确，委托合同仍受委托法律规则约束。受托人王煦琼无视委托人真实意愿，按出借人指令恶意低价处分财产，即使买卖合同有效，其作为受托人仍需承担赔偿责任。关键点在于：受托人必须遵循诚实信用原则，在授权范围内善意处理事务；若受托人明知低价仍执行出借人指令，损害委托人利益，就需赔偿损失。两兄弟虽已从买方薛某某处获30万元补偿，但不影响向受托人王煦琼追索额外损失。

王德林律师提示：

借贷时，建议优先选择正规抵押登记手续，避免通过委托合同让受托人掌握出售权，以免陷入被动。若已签订此类委托合同，应明确约定出售价格需经委托人同意，并保留证据。发生纠纷时，及时起诉受托人要求赔偿，但注意收集市场价格等证据。如有类似问题，可联系云南八谦（文山）律师事务所，文山本地律师可提供专业建议。

来源：《最高人民法院公报》2018年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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