火灾后房屋受损，开发商和物业要赔偿吗？

火灾后房屋受损，开发商和物业要赔偿吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

1. 消防安全事关人身、财产安全，属于社会公共利益，确保建筑物消防安全是建设单位的法定义务。购房人通常不具备检测房屋是否符合消防安全规定的能力，不能简单适用一般商品买卖合同中买受人应及时检验产品的规则。2. 多个行为人的行为前后接续导致火灾发生，彼此没有共同故意或共同过失，但均有重大过失，应各自承担相应责任。建设单位不是主动侵权，一般不承担主要责任。3. 物业服务企业依法或依约负有安全防范义务，应协助做好安全事故防范和救助。因第三人原因造成损失，物业未尽到专业管理人的谨慎注意义务的，应在能预见和防范的范围内承担补充责任。

案情简介

赵淑华购买了某大厦的房屋，后因他人燃放烟花引发火灾，导致其房屋及室内财产严重受损。赵淑华认为，开发商万鑫公司使用可燃外墙保温材料导致火势蔓延，物业中一公司未有效管理烟花燃放行为，均有过错，要求赔偿房屋损失、财产损失等共计数百万元。开发商辩称房屋已交付，风险转移，且保温材料合规；物业公司则认为火灾是第三方行为所致。案件经一审、二审后，赵淑华申请再审，最高人民法院提审并作出判决。

律师解读

本案的核心争议在于开发商和物业公司对火灾损失是否应承担责任。最高法再审判决明确了三点：

第一，开发商的法定义务不能因房屋交付而免除。购房人无法自行检查房屋的消防安全，开发商必须确保建筑物符合消防安全标准。如果开发商违规使用可燃材料，即使房屋已交付，仍可能对火势蔓延造成的损失承担相应责任。

第二，多个原因共同导致损害时，责任按过错程度分担。本案中，烟花燃放者、开发商、物业公司的行为前后接续，共同导致火灾发生。各方没有共同故意，但均有重大过失，法院根据各自过错程度判令各自承担相应责任，开发商因不是主动侵权行为，一般不承担主要责任。

第三，物业公司有安全防范义务。物业公司作为专业管理人，对管理区域内的安全隐患（如违规燃放烟花）应尽到谨慎注意义务。若未尽到该义务，即使火灾是第三人造成，物业也应在能预见和防范的范围内承担补充责任。

王德林律师提示：

购房后若因建筑消防问题或物业失职导致损失，应及时保留证据并主张权利。开发商和物业的责任可能远超你的想象。若您在文山遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，明确各方责任，避免自行承担不该承担的损失。

来源：《最高人民法院公报》2019年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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