卖房时赠送的地下室，新业主能用吗？

卖房时赠送的地下室，新业主能用吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

业主的建筑物区分所有权包括对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和共同管理权，且这三种权利具有不可分离性。业主转让房屋时，其基于共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让，既有的共同管理约定对继受取得业主权利的房屋受让人继续有效，房屋转让人应当协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。

案情简介

2016年，高某夫妇从张某夫妇处购买了一套房屋。购房时，张某夫妇未告知高某夫妇，该单元地下室在2007年曾由全体业主共同委托物业进行分隔，并通过抽签方式确定各户使用区域，其中一间7号小地下室归原业主张某夫妇使用。购房后，高某夫妇发现该情况，要求张某夫妇腾空并交付7号小地下室，但张某夫妇以合同未约定为由拒绝。双方协商未果，高某夫妇诉至法院。

律师解读

1. 地下室属于共有部分，而非原业主个人财产。本案中，单元地下室属于建筑区划内的公用设施，是全体业主共有部分，原业主无权单独处置。即使通过抽签获得使用权，该权利也基于共同管理约定，而非所有权。

2. 转让房屋时，共有部分的使用权必须一并转让。根据法律规定，业主转让房屋时，其对共有部分享有的共有和共同管理权利随之转让。原业主基于共同管理约定独占使用的7号小地下室使用权，也应当随房屋一并转移给新业主。原业主有义务协助交付该地下室。

3. 合同未明确约定不影响权利转移。即使房屋买卖合同未写明地下室使用权的归属，但基于建筑物区分所有权的不可分离性，原业主独占使用的共有部分使用权仍应随房屋转让。新业主有权要求原业主交付该部分。

王德林律师提示：

购房时，建议全面了解房屋附属设施（如地下室、车位、露台等）的使用情况，最好在合同中明确约定。若原业主独占使用共有部分，应要求其协助交付，避免事后纠纷。如遇此类问题，可参考本案规则维护自身权益。文山地区的业主在购房时尤其要注意核实共有部分的使用约定，避免因信息不对称产生争议。

来源：《最高人民法院公报》2021年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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