“套路贷”中房屋买卖合同一定有效吗？

“套路贷”中房屋买卖合同一定有效吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

涉“套路贷”房屋买卖合同效力的判断，不宜仅凭公证授权文书一律认定有效，要查明当事人的真实意思，对隐藏的民事法律行为的效力，综合考量依法作出判定。

案情简介

2014年10月，葛亮因资金周转向肖忠香借款120万元，并以名下上海市杨浦区一套房屋作为抵押。借款时，葛亮签署了一份公证委托书，授权李帅代为处理房屋出租或出售事宜，委托期限从2014年12月20日至2015年12月19日，并约定出售价格不低于150万元。借款到期后，葛亮未能还款。2015年4月30日，李帅以葛亮代理人的身份，与李辉（李帅的哥哥）签订了房屋买卖合同，以150万元价格将房屋出售给李辉。李辉支付了购房款，房屋过户至其名下。葛亮称自己对房屋出售不知情，也未收到房款，认为李帅与李辉恶意串通，请求确认买卖合同无效并恢复房屋登记。李辉和李帅辩称，葛亮对抵押和出售知情，委托书真实有效，150万元购房款已用于抵债。肖忠香则称，借款时已约定“以房抵债”，房屋出售是葛亮的真实意思，合同合法有效。

律师解读

第一，公证授权文书不能“一证遮百丑”。本案中，葛亮虽签署了公证委托书，但法院不能仅凭此认定房屋买卖有效。关键在于查明当事人真实意思。葛亮借款的目的是获得资金，而非出售房屋，委托书可能只是借款担保的“工具”，隐藏了“套路贷”行为。因此，法院需综合借款背景、合同履行情况等，判断买卖是否反映葛亮的真实意愿。

第二，“以房抵债”协议可能无效。借款时约定“到期不还便以房抵债”，属于流押条款，法律禁止。这种约定剥夺了借款人赎回房屋的机会，损害其利益。本案中，房屋售价150万元，而借款本金仅120万元，若直接抵债，可能造成不公平。法院应审查该约定是否违反法律强制性规定，以及是否存在恶意串通。

第三，关联关系需重点关注。李帅作为受托人，与买方李辉是亲兄弟，且李帅与出借人肖忠香存在联系（合同中联系电话一致）。这种密切关系增加了恶意串通的可能性。法院需判断李辉是否善意购买人、购房款是否真实支付等。若存在恶意串通，损害葛亮利益，买卖合同应认定无效。

王德林律师提示：

遇到“套路贷”纠纷，不要慌张。首先，保留借款合同、委托书、转账记录等证据，证明借款真实目的。其次，及时向公安机关报案，并咨询专业律师，避免因公证文书而误以为“无计可施”。在文山地区，类似案件可寻求本地律师帮助，核实合同真实性。记住，法律保护真实意思，不保护“套路”。

来源：《最高人民法院公报》2021年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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