业主和开发商约定“自管物业”，能对抗物业公司吗？

业主和开发商约定“自管物业”，能对抗物业公司吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

第一，个别业主与开发商在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同的内容，对物业服务企业不发生效力，业主仍然要遵守前期物业服务合同。第二，前期物业服务合同的物业费计算，不能简单按合同单价执行。因为前期物业合同是开发商单方签订，业主没有参与磋商的机会，法院应根据实际情况综合认定，以合同标准为基数适当调整，避免利益失衡。

案情简介

某楼盘开发商与物业公司签订了前期物业服务合同，约定由物业公司为整个小区提供公共区域服务。之后，一家公司（化名“恒丰公司”）购买了该楼盘内的52套房屋，并在与开发商的买卖合同中约定，这些房屋由恒丰公司自行管理，不适用前期物业服务合同。恒丰公司将房屋出租给银行（化名“恒丰银行”）使用，银行也自行聘请了第三方进行物业管理。物业公司认为，其一直为小区公共区域提供服务，恒丰公司和银行应当支付物业费，但对方拒绝。物业公司起诉后，案件一直打到最高人民法院。

律师解读

第一，业主与开发商的“自管约定”不能对抗物业公司。前期物业服务合同是开发商代表全体业主签订的，目的是保障小区整体运行。个别业主在买卖合同中约定排除该合同，相当于单方改变公共规则，这种约定对物业公司无效，业主仍需承担物业费义务。第二，物业费金额应合理调整。前期物业合同未经业主参与谈判，价格可能不透明。本案中，物业公司实际未进入恒丰公司购买的房屋内部服务，仅提供了公共区域服务。最高法认为，不能机械按合同单价计算，而应以合同标准为基数，结合实际服务范围、成本等因素综合确定，最终酌情降低了物业费标准。

王德林律师提示：

业主购买房屋时，即使与开发商约定“自行管理物业”，也不能完全排除前期物业合同的约束，仍需为公共区域服务支付合理费用。如果您在文山遇到类似物业纠纷，建议先核实前期物业合同的备案情况，再根据实际服务内容协商或诉讼，避免因自行约定导致法律风险。

来源：《最高人民法院公报》2025年

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市