出租人违约未搬迁，承租人能否解除合同

出租人违约未搬迁，承租人能否解除合同

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院裁判要旨精选》（最高人民法院审判管理办公室编）。

裁判规则

出租人虽然违反了合同约定，比如没有按时完成搬迁义务，但如果这种违约行为并没有导致承租人无法实现租赁房屋的根本目的，比如无法正常经营，那么承租人就不能以“合同目的不能实现”为由，要求解除租赁合同。法院不会支持这种解除合同的请求。

案情简介

山水公司与苏亚公司签订了一份房屋租赁合同，苏亚公司打算租用山水公司的房屋开设美容医院。合同中约定，山水公司需要负责把附近的幼儿园搬走，并配合苏亚公司办理消防、环保等手续。合同签订后，苏亚公司的装修消防设计最初通过了审核，但后续调整时未能再次通过。同时，山水公司没有按约定搬迁幼儿园，不过环保局却出具了环评批准书，同意苏亚公司的项目进行建设。苏亚公司认为，因为无法办理消防许可，而且幼儿园没搬走导致环评通不过，所以要求解除合同，并让山水公司承担违约责任。但法院一审、二审都认为，山水公司没搬幼儿园虽然违约，但并没有让苏亚公司无法实现开医院的目的，所以苏亚公司不能解除合同，也就无权要求山水公司承担违约责任。苏亚公司不服，向最高人民法院申请再审。

律师解读

这个案例的核心在于区分“一般违约”和“根本违约”。根据《民法典》第563条，只有违约行为导致合同目的无法实现时，守约方才能行使法定解除权。这里有几个关键点值得注意：

第一，什么是“合同目的”？在本案中，苏亚公司租房的目的是开设美容医院并正常经营。虽然幼儿园没搬走，但环保局已经批准了项目，说明幼儿园的存在并没有直接导致医院无法开办。消防手续的问题，部分原因也在于苏亚公司自己调整了装修设计。所以，法院认定苏亚公司的根本目的并未落空。

第二，违约不等于可以随意解约。很多当事人认为对方违约，自己就有权立刻解除合同，这是误区。法律更鼓励双方维持合同稳定，只有违约达到“严重影响合同目的实现”的程度，才允许解除。否则，守约方只能要求对方承担继续履行、赔偿损失等违约责任，而不能直接“退租”。

第三，这个案例也提醒我们，在签订租赁合同时，要把“合同目的”写得更具体、更明确。比如，可以约定“如果出租人未能在某期限内完成搬迁，导致承租人无法取得消防许可，则视为合同目的无法实现，承租人有权解除合同”。这样约定，可以避免将来产生争议。

王德林律师提示：

在签订房屋租赁合同前，尤其是用于经营目的时，建议您仔细评估出租人的配合义务是否会影响您的开业计划。如果发现对方有违约迹象，应先收集证据，看是否能通过协商或要求对方赔偿损失来解决问题，而不是轻易主张解除合同。在文山地区，类似租赁纠纷也时有发生，建议您提前咨询专业律师，明确合同条款，避免陷入“想退租却退不掉”的困境。

来源：《最高人民法院裁判要旨精选》，最高人民法院审判管理办公室编，人民法院出版社2025年版

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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