破产企业未收回的划拨土地租金还要付吗

破产企业未收回的划拨土地租金还要付吗

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院裁判要旨精选》（最高人民法院审判管理办公室编）。

裁判规则

企业破产后，其以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，政府可以收回。但如果政府尚未收回，且该土地之前已出租给他人使用，那么承租人不能以“土地不是破产企业的”或“租金被谁收了”为理由，拒绝支付租金。租赁合同的法律关系依然有效，承租人必须按约定继续支付租金，直到政府正式收回土地。

案情简介

2003年，沈阳齿轮厂（国有企业）与辰龙公司签订租赁合同，将厂区内15000平方米国有划拨土地出租，年租金100万元（后调整为86.6万元）。实际使用该土地的是辰龙公司的关联公司都市绿洲广场，租金也由其支付。2006年，法院受理沈阳齿轮厂破产申请。2010年，沈阳市政府将这块土地划拨给沈阳大学，此后都市绿洲广场开始向沈阳大学交租金。但2003年至2006年期间，都市绿洲广场只支付了211万元租金，与约定金额存在差额。承租人认为土地是划拨性质，不属于破产财产，且租金去向不明，拒绝补足欠付租金。

律师解读

第一，划拨土地的性质不影响租赁合同效力。虽然破产企业的划拨土地不属于破产财产，但只要政府没有实际收回土地，租赁合同就仍然有效。承租人不能因为土地性质特殊就认为合同无效或可以免责。

第二，租金去向不是承租人的抗辩理由。无论租金最终交给了破产企业、政府还是其他单位，这属于出租方或政府的内部问题。承租人按照合同支付租金是法定义务，不能因为“不知道租金给了谁”就拒绝履行。

第三，本案提醒我们：租赁划拨土地时，承租人应关注土地权属变化风险，但更应严格履行合同义务。一旦政府决定收回土地，合同自然终止；但在政府收回前，承租人必须按时足额支付租金，否则将承担违约责任。

王德林律师提示：

如果您租赁的土地是国有划拨性质，建议在签订合同时明确约定：如果政府收回土地，合同如何处理、已付租金是否退还等。同时，无论土地权属如何变化，都应按合同及时支付租金，避免因欠租引发诉讼。在文山地区，不少企业涉及划拨土地租赁问题，建议提前咨询专业律师，避免法律风险。

来源：《最高人民法院裁判要旨精选》，最高人民法院审判管理办公室编，人民法院出版社2025年版

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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