仅抵押土地，地上房屋也算抵押吗

仅抵押土地，地上房屋也算抵押吗

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院裁判要旨精选》（最高人民法院审判管理办公室编）。

裁判规则

根据“房地一体”原则，如果只办理了土地使用权的抵押登记，那么抵押时土地上已经存在的建筑物，包括正在建造的房屋已完成部分，也一并视为设立了抵押。债权人可以对这些地上建筑物的价值主张优先受偿权。

案情简介

国家开发银行与鹿回头公司签订借款合同，鹿回头公司以其在建工程的土地使用权提供抵押担保，其他公司和个人提供连带保证。后鹿回头公司无法偿还债务，国家开发银行起诉要求行使抵押权。一审法院判决鹿回头公司还款，但未将土地上已有建筑物的价值纳入优先受偿范围。国家开发银行不服，提起上诉。

律师解读

第一，本案的核心是“房地一体”原则在抵押中的适用。简单说，土地和地上的房屋在法律上被视为一个整体。如果只抵押土地，法律会推定地上的房屋也一起抵押了，除非双方明确约定只抵押土地且不抵押房屋。这避免了因分开抵押导致权利冲突。

第二，这一原则同样适用于在建工程。即使抵押时房屋尚未完全建成，只要抵押登记时房屋已有部分建成，这些已建成部分也自动成为抵押物的一部分。抵押权人可以就这些部分主张优先受偿，无需额外办理在建工程抵押登记。

第三，本案中一审法院未将地上建筑物价值纳入优先受偿范围，属于对“房地一体”原则的理解偏差。最高院通过裁判纠正了这一点，明确了抵押权及于抵押时已存在的地上建筑物，保护了债权人的合法权益。

王德林律师提示：

如果您作为债权人接受土地使用权抵押，建议在抵押合同中明确约定“抵押效力及于地上已有建筑物”，并在办理抵押登记时核实地上建筑物的状态，避免争议。若您作为债务人，需注意抵押土地时，地上房屋可能一并被抵押，提前评估风险。文山地区的企业或个人如有相关法律疑问，可咨询当地专业律师。

来源：《最高人民法院裁判要旨精选》，最高人民法院审判管理办公室编，人民法院出版社2025年版

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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