买了房却只算借款，法院怎么认定

买了房却只算借款，法院怎么认定

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院裁判要旨精选》（最高人民法院审判管理办公室编）。

裁判规则

如果双方签了商品房买卖合同，但实际上是为了给借款做担保，那么出借人不能直接要求法院判令对方把房子过户给自己。法院会先按民间借贷关系来审理，并告诉出借人需要变更诉讼请求。如果出借人坚持不变更，法院会直接驳回起诉。

案情简介

元亨公司是一家房地产开发商，向王某宝借款1000万元，借期4个月。双方签了《借款协议》和一份《协议》，约定如果到期不还钱，借款到期的第二天，王某宝就可以直接取得房屋所有权。后来元亨公司没还钱，王某宝起诉要求法院确认房屋归自己所有，但法院最终按民间借贷纠纷处理，驳回了他的起诉。

律师解读

这个案例提醒我们，签了买卖合同不一定就是真实的房屋买卖。实践中，很多当事人用“买卖”形式来掩盖“借贷”关系，比如借款人用房子作担保，出借人以为到期拿不到钱就能直接收房。但法律上，这种情况仍然属于民间借贷，不能绕过正常的借贷清偿程序去直接要房。

另外，法院在审理时会重点审查双方的真实意思表示。如果合同约定的价格、付款方式、交房时间等明显不符合正常的买卖习惯，或者有借款协议、还款记录等证据佐证，法院就会认定为“让与担保”性质的借贷关系。这种情况下，出借人只能通过主张还款、拍卖房屋等方式实现债权，不能直接要求过户。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，建议不要轻易认为签了买卖合同就能直接拿到房子。出借人应当通过正规的抵押登记或诉讼程序保障权益，避免因法律关系认定错误而浪费时间和诉讼费用。在文山地区，不少当事人因不了解“买卖型担保”的法律后果，导致维权困难，建议提前咨询专业律师。

来源：《最高人民法院裁判要旨精选》，最高人民法院审判管理办公室编，人民法院出版社2025年版

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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