房屋还没建成就签租赁合同，有效吗

房屋还没建成就签租赁合同，有效吗

案情简介

2011年，某商业地产公司与某投资公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定将一处尚未建成的商业楼出租给投资公司，用于开设商场。合同约定，出租方应在2013年12月31日前交房，并给承租方24个月的免租装修期。承租方为此支付了500万元的租赁保证金。然而，到了交房期限，出租方却因项目开发主体变更、工程延期等原因，一直未能交付房屋。直到2014年，出租方退还了保证金，但承租方认为出租方已构成违约，要求支付迟延交房违约金3365万元和高达1.3亿元的解约赔偿金。双方因此闹上法庭。

经查，涉案租赁房屋所在的地块项目，直到法庭审理结束时，都没有取得建设工程规划许可证。也就是说，这栋楼从一开始就属于违法建设，根本无法合法出租。

法院怎么判

法院最终认定，这份《房屋租赁合同》无效。理由是：根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释，出租未取得建设工程规划许可证的房屋，租赁合同无效。本案中，出租方在签约时及至法庭辩论终结前，都未能取得该许可证，因此合同自始无效。既然合同无效，合同中约定的违约金、解约赔偿金等条款也统统无效。承租方要求支付违约金和赔偿金的请求，法院不予支持。不过，法院也指出，出租方对合同无效负有全部过错，承租方可以另行主张因合同无效所遭受的实际损失。

律师解读

第一，什么是房屋预租合同？简单说，就是房子还没建好，双方就提前签了租赁合同。法律上，这种合同可以参照普通房屋租赁的规定来认定效力。如果预租的房屋没有取得建设工程规划许可证，那这份合同就是无效的，法律不保护。

第二，合同无效不等于没有后果。虽然合同无效，但出租方作为违法建设的责任方，对合同无效有过错。如果承租方因为信赖合同有效而产生了实际损失（比如前期投入的装修设计费、人员工资等），可以要求出租方赔偿。但要注意，这种赔偿只能是实际损失，而不是合同约定的高额违约金或赔偿金。

第三，这个案例提醒我们，在签租赁合同前，一定要核实房屋的合法性。尤其是预租尚未建成的房屋，务必确认出租方已经取得了建设工程规划许可证。否则，一旦合同被认定无效，承租方将无法依据合同条款追究对方责任，只能按过错原则主张实际损失，维权成本会高很多。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似租赁纠纷，建议在签约前委托律师核查房屋的规划许可手续。对于尚未建成的房屋，更要注意合同中关于交付条件、违约责任等条款的有效性。如果已经发生纠纷，不要盲目依据合同条款索赔，而应尽快收集证据，主张因合同无效产生的实际损失。文山地区的朋友如有相关法律问题，欢迎咨询本地专业律师。

来源：《民事审判指导与参考》总第71辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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