优先购买权人通过竞拍买下房屋后，还能主张赔偿吗

优先购买权人通过竞拍买下房屋后，还能主张赔偿吗

案情简介

2000年，张某某与某银行支行签订租赁协议，租下某写字楼附一、二楼，租期三年。2003年，该楼被整体转让给某资产管理公司，张某某与该公司重新签订租赁合同，租期一年，合同中明确约定：出租方出卖房屋时，应提前一个月通知承租方，承租方在同等条件下享有优先购买权。

2004年，资产管理公司两次登报公告，拟通过竞价方式出让该房产。张某某书面表示愿意购买，并领取了相关文件。2004年11月，在公证处主持下，六人参与竞价，张某某以1111万余元的最高价竞得该房产，并与资产管理公司签订了资产出让协议。随后，张某某提出降价要求未果，又以与其他七人共同购买为由，将买方变更为八人。事后，张某某以资产管理公司侵犯其优先购买权为由，起诉要求赔偿损失，损失金额为其买受价与第二高报价之间的差额。

法院怎么判

一审法院认为，本案房产通过拍卖方式处置，优先购买权问题不直接适用。即使张某某享有优先购买权，其仅对承租的附一楼有优先权，整体出让的附二楼不必然包含在内。张某某参与竞价并最终以最高价买受，还与其他七人共同购买，实质上放弃了优先购买权。优先购买权的立法目的是保护承租人基本权益，而非获取商业利益，故驳回其诉讼请求。二审法院维持原判，认定张某某不能主张损害赔偿。

律师解读

这个案例的核心在于：优先购买权人通过参与竞拍并以最高价买受房屋后，不能再以优先购买权被侵犯为由要求出租方赔偿差价损失。法律上的优先购买权，保护的是一种“交易机会”，而不是保证你能用最低价买到房子。一旦你主动参与竞价并成为最高出价者，你就已经以“同等条件”实现了购买，不存在额外损失。

另外，优先购买权的行使要特别注意“同等条件”的认定。在本案中，张某某与其他人联合购买，改变了购买主体，法院认为这种行为实质上放弃了对优先购买权的单独主张。实践中，承租人若想主张优先购买权，最好在竞价前明确提出，不要等到成交后再翻旧账，否则难以获得法院支持。

王德林律师提示：

如果您是房屋承租人，想行使优先购买权，建议在出租人通知出售时，明确书面表示购买意向，并在竞价过程中主动主张权利，不要等到成交后再索赔。在文山地区，类似租赁纠纷常见于商铺和写字楼，建议在签订租赁合同时就明确约定优先购买权的行使细节，避免事后争议。

来源：《民事审判指导与参考》总第70辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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