用农村宅基地上的房屋抵债，协议有效吗

用农村宅基地上的房屋抵债，协议有效吗

案情简介

2012年，河南嵩县某城中村改造指挥部和当地镇政府向一家公司借款1000万元，约定用村里改造项目的一层门市房作抵押。后来，指挥部和居委会与这家公司签了《还款协议》，说用村里在建的700平方米商业房抵债。这家公司后来把债权转让给了张某某。张某某去世后，他的妻子和子女作为继承人起诉，要求对方还钱。

问题在于，抵债的房屋建在农村集体土地上，没有规划审批手续，而且属于城中村改造项目。张某某一家认为，这样的房子没法合法交付，要求对方归还借款本金700万元及利息。而居委会和镇政府则主张协议有效，债务已经结清。

法院怎么判

法院审理后认定，《还款协议》无效。因为抵债的房屋建在农村集体土地上，根据《土地管理法》，宅基地属于农民集体所有，非集体组织成员不能通过以物抵债方式受让宅基地上的房屋。协议违反法律强制性规定，因此无效。

法院判决：居委会应支付张某某的继承人700万元及利息；镇政府作为担保人，因国家机关不得提供担保，担保合同也无效，但双方都有过错，镇政府需在居委会不能清偿部分的二分之一范围内承担连带赔偿责任。

律师解读

这个案例有两个关键点值得注意：

第一，宅基地上的房屋不能随意转让。根据《土地管理法》，宅基地属于村集体所有，只有本村村民才能使用。非本村集体组织成员，比如城市居民或外村人，不能通过买卖、抵债等方式获得宅基地上的房屋。如果签了这样的协议，很可能被法院认定为无效。

第二，以物抵债协议无效，不等于原来的债务就没了。很多人以为签了以物抵债协议，原来的借款就一笔勾销了。但法律上，以物抵债协议只是债务履行方式的变更，如果协议无效，债权人仍然可以要求债务人按原来的借款合同还钱。本案中，法院支持了债权人要求还本付息的请求。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，比如对方提出用农村房屋或宅基地上的房产抵债，一定要先核实房屋的性质。如果是集体土地上的房屋，且您不是该村集体成员，这样的抵债协议风险极高，可能被认定无效。建议优先要求对方以现金方式还款，或提供其他合法有效的担保。文山地区的朋友如果遇到此类纠纷，可以咨询专业律师，避免因协议无效导致维权困难。

来源：《民事审判指导与参考》总第69辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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