预购商品房抵押预告登记是否有效

预购商品房抵押预告登记是否有效

案情简介

张某某与某银行签订了一份贷款合同，购买了一套尚未建成的商品房。为了担保贷款，张某某办理了预购商品房抵押的预告登记。后来，张某某因其他债务问题，这套房子被法院查封。银行得知后，主张自己对这套房子有抵押权，要求优先受偿。但张某某的债权人认为，预告登记只是临时措施，不等于正式抵押登记，银行不能优先拿钱。

双方争议的焦点在于：预购商品房的抵押预告登记，到底能不能产生正式抵押的效力？如果银行没有办理正式抵押登记，是否还能在房子被拍卖时优先分到钱？

法院怎么判

法院经审理认为，预购商品房抵押的预告登记，本身并不直接产生抵押权的效力。预告登记的作用是防止开发商或购房人将房子再卖给其他人，或者再抵押给他人，它只是为将来办理正式抵押登记做准备。在本案中，银行没有在房子建成后及时办理正式抵押登记，因此不能主张对这套房子的优先受偿权。最终，法院驳回了银行要求优先受偿的请求。

律师解读

第一，预告登记不等于正式抵押登记。很多人以为办了预告登记，银行就能像正式抵押一样享有优先受偿权，这是误解。预告登记只是“占个位置”，防止房子被转卖或再抵押，但抵押权要真正生效，必须等房子建成后办理正式抵押登记。

第二，银行有义务及时办理正式登记。如果银行因为疏忽或拖延，没有在房子符合登记条件时去办手续，那么风险就由银行自己承担。购房者也要注意，如果银行没办正式登记，将来房子被查封或拍卖，银行可能无法优先分钱，但购房者的还款义务并不因此免除。

第三，对普通购房者来说，这个案例提醒大家：办理贷款时，最好主动询问银行是否会在房子交付后及时办理正式抵押登记，避免因银行失误导致自己的房产权益受影响。在文山地区，类似纠纷并不少见，购房者一定要留意合同中的相关约定。

王德林律师提示：

购房者在办理预购商品房贷款时，建议主动与银行确认正式抵押登记的办理时间，并在合同中明确约定。如果银行长期不办理，购房者可以要求银行尽快处理，必要时咨询律师。在文山地区，这类问题可以联系本地专业律师进行具体分析。

来源：《民事审判指导与参考》总第65辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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