合同约定可以选择退房或要房，选了还能再改吗

合同约定可以选择退房或要房，选了还能再改吗

案情简介

2005年，张某某和马某某与某房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买10套别墅，总价200万元。合同约定，开发商应在2005年12月29日前交房，逾期超过30天，买受人有权解除合同；如果买受人要求继续履行合同，开发商需按日支付已付房款万分之四的违约金。

然而，签约后不久，开发商因自身原因建议买受人退房，双方又签订了《退房退款协议书》，约定开发商应在2005年11月29日前退还全部购房款，并自2005年10月10日起按月支付已付房款4%的违约金。同时约定，如果开发商到期既不退钱也不付违约金，买受人有权按原购房合同要求交房并办理产权证。此后，双方又两次延期退款期限，开发商陆续支付了部分违约金，但始终没有退清房款，也没有交房。2008年，买受人登报催告开发商交房办证，但开发商一直未履行。

法院怎么判

一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》《退房退款协议书》及两份补充协议都是真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。法院判决开发商继续履行购房合同，向买受人交付10套别墅并办理产权证，同时支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。开发商不服，提起上诉，但最高人民法院最终维持了原判。

法院核心理由是：双方在《退房退款协议书》中约定了选择性条款——如果开发商不按时退钱付违约金，买受人有权选择按原购房合同要房；买受人一旦选择要房，就意味着违约责任的承担方式已经固定，不能再回头要求退房退款。本案中，买受人明确提出要房，开发商就必须履行交房办证义务。

律师解读

第一，合同中的选择性条款意味着守约方可以在几种违约责任方式中选一种，但一旦选定，就不能再换。比如本案，买受人可以选择退房拿钱，也可以选择要房要违约金，但不能先要房发现不划算又回头退房。这提醒我们，在签订合同时，如果对方违约，自己要先想清楚到底要什么，不能犹豫不决。

第二，违约金约定要合理。本案中，双方约定的按月4%违约金比例较高，但法院并未否定其效力，因为这是双方自愿协商的结果。不过，实践中如果违约金过高，法院可能会根据当事人申请适当调低。所以，约定违约金时最好参考实际损失，避免过高或过低导致争议。

王德林律师提示：

如果遇到开发商逾期交房或退款，一定要及时固定证据，比如书面催告函、付款凭证、违约金支付记录等。选择维权方式前，最好咨询专业律师，明确自己到底想要退房还是继续要房，一旦做出选择就难以反悔。在文山地区，类似商品房买卖纠纷并不少见，建议购房者在签约前仔细阅读合同条款，特别是违约责任部分，必要时可委托律师审查合同，避免日后陷入被动。

来源：《民事审判指导与参考》总第60辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市