借名买房，房子到底归谁

借名买房，房子到底归谁

案情简介

张梅和王福洲是一对夫妻，但因为当时银行规定，只有有固定收入或公务员身份的人才能办理按揭贷款，他们不符合条件。于是，他们商量借用王福洲的哥哥王锦洲的名义买房。王锦洲是公务员，符合贷款条件。张梅支付了3万元首付款，并以王锦洲的名义签订了《商品房预售合同》，办理了按揭贷款。房子买下后，一直由张梅和王福洲居住使用。

后来，王锦洲的家人（上诉人）主张这房子是自己出钱买的，只是借给张梅夫妻住。为此，他们拿出了电费发票、王锦洲的银行存折、贷款证明等证据，还找了证人刘兆岭、徐铁军、盛新沂来作证。但张梅坚决否认，说自己才是实际购房人，并拿出了购房合同、首付款收据原件，以及销售方刘兆岭的证言。

法院怎么判

法院经过审理，没有支持王锦洲家人的主张。法院认为，要确定房屋归属，关键要看购房时双方的真实意思表示，以及谁付的首付款、谁在还贷款、谁在居住使用。王锦洲家人虽然声称自己付了钱，但说法前后矛盾：一审说付了3万元首付，二审又说给了王福洲4万元，但都没有证据证明这些钱用在了购房上。相反，张梅提供了首付款收据原件，证人刘兆岭也明确表示是张梅以王锦洲名义买房并付了首付。而且，王锦洲和王福洲在二审时都承认，首付款是张梅付的。综合这些情况，法院认定房屋实际归张梅所有，驳回了他人的主张。

律师解读

第一，借名买房在法律上风险很大。本案中，虽然房屋登记在王锦洲名下，但因为张梅能证明自己付了首付、还了贷款并实际居住，法院支持了她的实际所有权。如果张梅没有保留好这些证据，房子很可能就被认定为王锦洲的财产了。

第二，证人证言和书证的效力很重要。王锦洲家人虽然找了证人，但证言内容与张梅的证据矛盾，而且他们自己的陈述前后不一，法院自然不会采信。而张梅不仅有合同、收据原件，还有售房方刘兆岭的证言，证据链更完整。

第三，借名买房时，借名人（实际出资人）必须保留好所有付款凭证、合同原件、贷款还款记录等，最好与出名人（名义登记人）签订书面协议，明确产权归属。否则一旦发生纠纷，可能面临“钱房两空”的风险。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似借名买房、合同纠纷问题，建议第一时间整理好付款凭证、聊天记录、证人联系方式等证据。这类案件往往涉及复杂的法律关系，最好咨询专业律师，避免因证据不足导致败诉。在文山，很多家庭因拆迁、限购等原因选择借名买房，但一定要提前做好法律安排，比如签订书面协议并公证，这样才能有效保护自己的权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第44辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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