房屋过户后又被撤销登记，还能算善意取得吗

房屋过户后又被撤销登记，还能算善意取得吗

案情简介

张某某在2009年1月5日与谢某、某房产中介公司签订了一份三方合同，约定由张某某购买谢某名下的一套房屋。随后，张某某按照合同约定支付了138万元的购房款，并办理了房屋过户登记，房屋产权证上写上了张某某的名字。但不久后，谢某的另一位债权人陈某提出，谢某与张某某之间的买卖合同存在问题，并向法院起诉，主张该合同无效。法院最终确认了谢某与张某某之间的一份双方合同无效，导致张某某的房屋产权登记被相关政府部门撤销。陈某因此要求张某某返还房屋，并将产权恢复原状。

张某某则认为，自己是按照三方合同善意购房，支付了合理价款，并完成了过户登记，应当受到法律保护。双方争议的核心在于：房屋登记被撤销后，张某某是否还能通过“善意取得”制度获得房屋所有权？

法院怎么判

法院经审理后认为，本案的关键在于张某某对房屋的占有是基于2009年1月5日签订的三方合同，而该合同已被生效判决确认主体为谢某、张某某和某房产中介公司，且判决已生效。在没有任何生效法律文书确认该三方合同无效的情况下，陈某要求张某某返还房屋的请求缺乏法律和事实依据。同时，张某某的房屋产权登记虽已被撤销，但陈某要求恢复原状的请求也因登记已不在张某某名下而缺乏事实依据。最终，法院驳回了陈某的上诉，维持原判，未支持陈某的返还房屋和恢复产权登记的要求。

律师解读

本案的争议焦点在于，张某某是否通过“善意取得”成为了房屋的合法所有权人。善意取得制度是《物权法》为了保护交易安全而设立的特殊规定，其核心要件包括：购房人善意、支付合理价格、完成不动产登记。本案中，张某某在购房时并不知晓谢某与陈某之间的纠纷，且按市场价格支付了138万元，房屋也已成功过户，从形式上看完全符合善意取得的条件。

但问题在于，登记被撤销后，是否还构成“取得”？一种观点认为，登记被撤销意味着“取得”已不存在，善意取得不成立。但法院更倾向于另一种观点：只要在转让时登记已经完成，且其他要件满足，善意取得的法律效果就已产生，不因后续撤销而改变。张某某实际履行的是三方合同，而非被撤销的双方合同，因此其占有房屋有合法依据，无需返还。

这个案例提醒我们，在涉及房屋买卖等多方交易时，合同主体和履行依据非常重要。如果交易中出现了多份合同，法院会审查实际履行的是哪一份，而不是只看表面文件。对于购房者来说，保存好完整的合同、付款凭证和过户记录，是保护自身权益的关键。如果交易涉及中介或其他第三方，更应确保所有文件清晰一致，避免因合同冲突引发纠纷。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋买卖或产权纠纷，建议在交易前咨询专业律师，确保合同主体和履行内容明确无误。一旦发生登记被撤销等意外情况，及时收集证据并寻求法律帮助，以维护自身合法权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第43辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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