土地代用证能作为合法凭证进行转让吗

土地代用证能作为合法凭证进行转让吗

案情简介

上世纪90年代初，某房地产公司（以下简称“某公司”）从当地土地管理部门取得了45万平方米国有土地的使用权，当时只支付了30%的土地出让金，因此获得的是一张“代用证”，而不是正式的土地使用证。这张代用证是政府部门正式发放的，上面明确标注“代用”，说明它只是临时凭证，等后续手续办完才能换成正式证件。

后来，某公司的法定代表人同时也是另一家开发公司（以下简称“开发公司”）的负责人。为了便于开发一个大型住宅项目，某公司没有自己去办正式的土地证，而是利用这种双重身份，以开发公司的名义与土地部门倒签了土地出让协议，并最终将46.5万平方米（比原来多了1.5万多平方米）的国有土地使用权直接办到了开发公司名下。土地管理部门对此知情并书面同意，还积极配合办理了手续。开发公司随后将这块土地全部开发完毕，并支付了多出部分的欠款。

法院怎么判

最高人民法院在二审中认定：某公司取得的代用证是特定历史时期形成的合法凭证，并非伪造或变造，反映了当时真实的土地使用权状况。虽然该代用证后来被行政判决撤销，但不能因此否认其当初反映的事实。某公司实际上已经获得了该地块70年的土地使用权。土地管理部门书面同意某公司将土地使用权转让或作价出资给开发公司，且开发公司已完善了全部手续并实际开发使用，因此开发公司合法承接了该46.5万平方米的土地使用权。

律师解读

第一，代用证虽然名称上写着“代用”，但只要是由政府部门依法发放、当事人支付了相应对价（如部分土地出让金）取得的，就具有法律上的证明力。不能因为它是临时凭证或者后来被撤销，就否认它当时所反映的客观事实。在合同纠纷中，关键要看当事人是否基于该凭证真实地取得了土地占有和使用权利。

第二，本案涉及“倒签合同”的问题。某公司和开发公司虽然倒签了土地出让协议，但土地管理部门事后明确书面同意并积极协助办理正式手续，这相当于对倒签行为的追认。因此，倒签行为并未导致合同无效，反而完善了法律手续。这提醒我们，在土地转让中，不仅要看合同形式，更要看行政部门的实际态度和后续行为。

第三，法定代表人的双重身份在商业活动中很常见，但容易引发权属争议。本案中，正是因为某公司和开发公司的法定代表人是同一人，才使得土地能够顺利转移。但律师提示，这种操作风险较高，一旦发生纠纷，对方可能主张恶意串通或损害公司利益。因此，建议在类似交易中，一定要召开股东会或董事会并形成书面决议，确保程序合法。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到土地转让或合同纠纷，特别是涉及历史遗留的“代用证”或“临时凭证”问题，建议及时咨询专业律师。这类案件时间跨度长、证据复杂，需要结合当时的政策和行政文件综合判断。切勿仅凭凭证名称就否定其法律效力，也不要忽视行政部门书面认可的重要性。在文山，土地权属争议往往涉及多个部门，建议尽早固定证据，避免因时效问题丧失胜诉权。

来源：《民事审判指导与参考》总第42辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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