抵押房产未办他项权证，抵押权人能否要求赔偿损失

抵押房产未办他项权证，抵押权人能否要求赔偿损失

案情简介

某电子公司与某房产公司签订了一份《抵押担保合同》，约定房产公司将其名下两处房产作为抵押，为电子公司的一笔债务提供担保。合同中没有明确约定，如果房产公司未办理《他项权利证书》就要承担违约责任并赔偿全部损失，只是提到未办理证书不得对抗第三人。后来，房产公司确实没有去办理他项权证，但这两处房产的房产证一直由电子公司保管，房产也没有发生转让或变卖。最终，电子公司因为债务问题未能完全受偿，便将房产公司告上法庭，要求其承担未办理他项权证的违约责任，并赔偿全部损失。同时，电子公司还要求担保人王某某承担连带赔偿责任。

法院怎么判

最高人民法院在二审中认定，房产公司未办理《他项权利证书》的行为，并没有导致电子公司无法用这两处房产实现抵押权。因为房产证一直在电子公司手中，房产本身也没有被转让或处置，房产公司完全可以用这两处房产来承担担保责任。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条的规定，只有在抵押权人无法得到抵押物时，抵押人才需要承担赔偿责任。本案中，电子公司并没有失去对抵押物的控制权，因此房产公司不构成违约，也无需赔偿损失。至于担保人王某某，法院认为在房产公司是否能够实际承担担保责任的事实尚未明确之前，电子公司可以在未来另行起诉王某某。

律师解读

这个案例告诉我们一个关键点：抵押合同中没有明确约定“未办理他项权证就要赔偿全部损失”，法院就不会轻易支持这种赔偿请求。合同约定必须具体明确，不能只写“不得对抗第三人”这样的模糊条款。如果债权人想要抵押人承担未办理他项权证的违约责任，最好在合同里写清楚“如未办理他项权证，抵押人应当赔偿债权人因此遭受的全部损失”。

另外，抵押物是否实际“落空”是判断损失的关键。本案中，虽然没办他项权证，但房产证在手，法院也采取了保全措施，所以抵押物并没有损失。实践中，如果抵押物被转让或者被他人善意取得，导致抵押权无法实现，那抵押人才可能承担赔偿责任。因此，债权人应当及时办理抵押登记，否则风险很大。

王德林律师提示：

如果您是债权人，签订抵押合同时一定要明确约定违约责任，尤其是“未办理他项权证应赔偿全部损失”的条款。同时，尽快去不动产登记中心办理抵押登记，不要只拿着房产证就以为安全了。在文山地区，很多当事人因为嫌麻烦或图省事，没有及时办理登记，最终吃了大亏。遇到类似问题，建议您提前咨询专业律师，防范风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第42辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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