对方违约到什么程度才能解除合同

对方违约到什么程度才能解除合同

案情简介

某市物价局与一家房产公司签订了一份《开发协议》、《商品房买卖合同》和《补充条款》，约定由房产公司在物价局自有土地上为其建设一栋办公大楼，物价局支付购房款。合同签订后，房产公司开始施工，但过程中出现了一些履行问题，比如工期延误、部分设计变更等。物价局认为房产公司违约，想要解除合同，收回土地并终止合作。

房产公司则辩称，自己一直在努力施工，愿意继续履行合同，只是存在一些轻微问题，并不构成根本性违约。双方争执不下，物价局起诉到法院，要求确认合同无效并解除合同关系。

法院怎么判

一审和二审法院都判决认为，双方签订的各项协议和合同合法有效，应当继续履行，不支持物价局解除合同的请求。最高人民法院在二审中维持了原判。法院的核心理由是：房产公司的违约行为并未达到“不能实现合同目的”的程度，也就是不构成根本性违约。物价局不能仅凭对方存在一些履行瑕疵就随意解除合同，而应当通过要求对方承担违约责任、继续履行等补救措施来维护自身权益。

律师解读

这个案例帮我们理清了合同法定解除的关键条件。根据《合同法》第94条（现为《民法典》第563条），只有在一方当事人的违约行为严重到“致使不能实现合同目的”时，另一方才能行使法定解除权。简单说，就是对方违约导致你签合同想要达到的基本目标完全落空，比如你买房是为了住，但房子根本建不起来或者无法交付。

如果对方只是有些小毛病，比如工期晚了几天、装修细节有瑕疵，但对方愿意继续干，也基本能交房，那你就不能直接解除合同。法律鼓励交易，不让合同随便作废，而是让违约方赔钱、继续履行或采取补救措施。像本案中，房产公司已经投入大量资金施工，物价局想退地解约，法院认为这不利于市场稳定和财富增长。

所以，判断能否解除合同，核心是看违约是否“根本性”。如果只是轻微违约，你只能索赔，不能解约。这也是法院在审理合同纠纷时的重要裁判思路。

王德林律师提示：

如果您遇到合同履行中的对方违约，先别急着解约。建议您仔细评估违约行为的严重程度：是否导致合同目的无法实现？比如，对方不能交付核心标的物，或者无法在合理期限内补救。如果只是小问题，最好先发函催告，要求对方限期履行，并保留证据。如果催告后对方仍不履行，再考虑通过法律途径主张解除合同。在文山地区处理这类合同纠纷，建议咨询专业律师，避免因错误解约而承担违约责任。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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