土地出让协议没履行，还能要求对方赔偿吗

土地出让协议没履行，还能要求对方赔偿吗

案情简介

2003年，因铁路沿线拆迁资金缺口，哈尔滨铁路局（以下简称哈铁局）经市政府授权，将五块土地出让给某房地产公司（以下简称某公司），成交价5000万元。双方签订了《协议书》，约定哈铁局协助办理土地转让手续，并将国有土地使用权证交给某公司，同时享受市政府给予的优惠政策，具体按市政府下发的文件执行。但协议签订后，双方并未对土地进行实际测量。

2005年，双方又签订了《购房协议书》和《拆迁补偿协议书》，约定某公司开发南棵小区，并向哈铁局购房和支付拆迁补偿款。然而，2006年双方再次签订《南棵小区拆迁购房协议》，明确终止了2003年的《协议书》，并重新约定权利义务。此后，因政策变化和履行问题，双方发生纠纷，哈铁局认为某公司未按约定支付土地出让款，某公司则主张哈铁局未提供完整优惠政策，导致项目亏损。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，双方2006年签订的《南棵小区拆迁购房协议》已明确终止了2003年的《协议书》，并重新确定了双方的权利义务。因此，哈铁局基于2003年《协议书》要求某公司支付土地出让款的主张不能成立。法院驳回了哈铁局的诉讼请求，认定双方后续的协议已取代了原土地出让协议，权利义务应以最新协议为准。

律师解读

第一，合同变更需明确。本案中，双方通过2006年的新协议明确终止了旧协议，这提醒我们，如果合同履行过程中需要调整，一定要签订书面协议，并写明“原协议终止”或“以本协议为准”，避免事后扯皮。

第二，优惠政策不是“空头支票”。某公司本应享受市政府文件规定的减免费用等优惠，但实际未完全落实。这说明，在签订涉及政府优惠政策的合同时，最好将具体优惠内容、落实方式、责任方写进合同，不能只笼统约定“按政策执行”，否则容易产生争议。

第三，土地出让手续要规范。本案中，双方未对土地实际测量，也未及时办理权属变更，这为后续纠纷埋下隐患。土地交易涉及重大利益，建议在专业律师指导下，严格按法定程序完成测绘、评估、登记等环节，避免因手续不全导致合同无效或无法履行。

王德林律师提示：

合同履行中如果遇到政策变化或对方不配合，要及时通过书面协议固定双方的新约定，避免口头承诺。如果您在文山地区遇到类似土地或房产合同纠纷，建议尽早咨询专业律师，梳理合同条款和证据，避免因拖延导致损失扩大。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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