买的房子被拆了，能要回购房款吗

买的房子被拆了，能要回购房款吗

案情简介

张某某看到某公司对外招租临时科工贸楼的广告，便与该公司签订了一份《房屋购买租赁协议书》。协议约定，张某某支付326,000元，获得房屋的常年使用权，直到房屋因政府规划被征用拆除为止。协议还写明，房屋面积产权归张某某。张某某入住三年后，房屋因政府规划被强制拆除。张某某认为，自己买的是房屋产权，现在房子没了，某公司应该双倍返还购房款并赔偿装修等损失，共计56万多元。某公司则辩称，这其实是租赁关系，协议明确是“购买租赁”，而且张某某只有使用权，不是所有权，其他租户都已接受了政府的拆迁补偿。

法院怎么判

最高人民法院在审理中指出，本案的核心是协议的性质和效力。如果认定协议有效，某公司就应当为张某某办理产权过户，而不能在三年后强行拆房；如果认定协议无效，某公司则需返还购房款并赔偿损失。但法院最终认为，该协议内容不违反法律禁止性规定，是双方真实意思表示，应认定为有效。由于房屋被政府拆除属于不可抗力导致合同无法继续履行，某公司无需双倍返还购房款，但应当退还剩余的购房款并赔偿张某某的实际损失。具体数额由下级法院根据证据重新核算。

律师解读

这个案例提醒大家，在签订涉及“常年使用权”或“产权归你”的合同时，一定要搞清楚是买卖还是租赁。买卖是转移所有权，租赁只是转移使用权。本案中，协议名称和内容都强调“使用权”，且约定房屋被征用后合同终止，这更像是长期租赁。一旦房屋被拆，你只能要求退钱和赔偿损失，不能主张双倍返还购房款。

另外，政府规划拆迁属于不可抗力，不是卖房方违约，所以不能适用“双倍返还”的惩罚性规定。但卖房方在合同无法履行后，必须返还剩余款项并赔偿你的实际损失，比如装修费、搬迁费等。

王德林律师提示：

购买房屋时，一定要核实房屋的性质和产权状况。如果是临时建筑或只能租赁使用，不要轻信“产权归你”的承诺。建议在合同中明确约定，如果因政府拆迁导致合同终止，卖房方应全额退款并赔偿损失。如果你在文山地区遇到类似纠纷，可以咨询专业律师，帮你审查合同条款，避免陷入“买了使用权、丢了购房款”的困境。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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