一房二卖，谁才能拿到房产证

一房二卖，谁才能拿到房产证

案情简介

2002年底，张某某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，以26万多元的价格购买了一套位于天津市河东区的房屋，并一次性付清了全部房款。但张某某一直没有办理房产证。

2003年，该开发公司因贷款需要，将这套房屋抵押给了银行，并办理了抵押登记。2004年，开发公司进入破产程序。2005年，银行将包括这套房屋在内的债权转让给了另一家公司。2006年，这家公司又将这套房屋以23万多元的价格卖给了刘某某，刘某某随后办理并领取了房产证。

2007年，张某某在申请办理房产证时，发现房屋已经被卖给刘某某并过户，于是起诉到法院，要求确认刘某某的购房合同无效，并要求协助自己办理房产证。

法院怎么判

法院经审理后认为，张某某虽然先签订了购房合同并付清了房款，但未办理房屋过户登记，因此没有取得房屋所有权。而刘某某从合法取得抵押权的银行处受让债权后，通过合法程序购买房屋并办理了过户登记，依法取得了房屋所有权。法院最终驳回了张某某的诉讼请求，确认刘某某的房产证有效。

律师解读

这个案例的核心问题是：房子被“一房二卖”，到底谁才能拿到房产证？

第一，房屋买卖不是“一手交钱一手交货”这么简单。根据法律规定，不动产的所有权转移以登记为准，也就是“过户”。即使买方付清了全款，只要没过户，法律上房子还不属于你。张某某虽然付了钱，但没过户，所以他对房子只有合同上的权利，而不是所有权。

第二，刘某某的情况不同。他买房时，这套房子虽然有抵押，但他从银行那里合法取得了债权和抵押权，之后通过买卖程序办理了过户登记。这种“善意取得”受到法律保护，法院认定他拿到了房产证就是合法有效的。

第三，这个案例提醒我们，买房后一定要尽快办理过户登记。如果开发商出现问题，比如破产或一房多卖，先过户的人才能优先获得房屋所有权，先付钱的人反而可能落得“钱房两空”。

王德林律师提示：

买房后不要拖延，务必及时办理房产证。如果遇到开发商破产或一房多卖的情况，一定要第一时间咨询专业律师，通过法律途径保护自己的权益。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议购房者在签订合同时就明确过户时间和违约责任。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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