商铺长期亏损，能要求违约方赔偿全部损失吗

商铺长期亏损，能要求违约方赔偿全部损失吗

案情简介

某商业公司（化名茂业公司）与某房地产公司（化名鑫隆达公司）签订了一份商铺租赁合同，约定由茂业公司承租鑫隆达公司开发的商场，用于经营百货。合同签订后，茂业公司一次性预付了1.24亿元租金，但鑫隆达公司在交房时出现了迟延交付、商场内客用电梯无法正常使用等问题。茂业公司认为这些违约行为导致其解放碑店自开业以来长期亏损，于是向法院起诉，要求鑫隆达公司赔偿因违约造成的各项损失，包括经营亏损、租金利息、工程费用、代垫水电费等，总额高达数千万元。

庭审中，茂业公司提交了审计报告，证明店铺自开业后持续亏损，并主张这些亏损完全是由于鑫隆达公司的违约行为导致的。鑫隆达公司则辩称，商业经营盈亏受多种因素影响，不能简单归咎于其违约行为，且部分费用不属于租赁合同约定的范围。

法院怎么判

最高人民法院在二审中认定：鑫隆达公司确实存在迟延交房、客用电梯无法使用等违约行为，但其他违约行为并未对茂业公司的正常经营造成不利影响。因此，仅支持了与迟延交房和电梯问题直接相关的两笔损失，驳回了茂业公司主张的2796万余元其他赔偿责任。法院同时指出，商业经营能否盈利取决于市场定位、营销手段、管理模式等多种因素，审计报告显示的亏损不能证明是鑫隆达公司违约行为直接造成的，故不能作为赔偿依据。对于预付租金的利息，法院认为应按合同约定在后续租金中抵扣，而非直接支付现金；对于工程费用和代垫水电费、罚款，法院认为这些属于不同法律关系，应另行协商或起诉解决。

律师解读

这个案例告诉我们，在合同纠纷中，即使对方存在违约行为，守约方也不能“一股脑”地把所有损失都算在对方头上。法律上要求损失与违约行为之间存在直接的因果关系。比如，商铺亏损可能是因为市场环境、经营策略等自身原因，不能自动归责于房东的某个违约细节。因此，主张赔偿时，一定要能清楚证明“哪些损失是对方违约直接造成的”，否则法院很难支持。

另外，合同中的约定非常重要。本案中，双方对预付租金的利息如何处理有明确约定（在租金中抵扣），对工程费用也约定“另行协商”，法院就严格按合同来处理，而不是按一方要求直接判决支付现金或纳入本案审理。这提醒我们，签订合同时一定要把各种可能发生的费用和违约责任写清楚，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到商铺租赁或合同履行中的纠纷，建议您第一时间收集并固定证据，尤其是能证明损失与违约行为直接相关的材料，比如合同原件、付款凭证、沟通记录、损失明细等。不要轻易认为对方违约就能“全赔”，而是要理性分析损失原因。必要时，可以委托专业律师对合同条款和证据进行梳理，以制定最有利的诉讼策略。文山地区的商户和企业在签订大额租赁合同时，更应注重风险防范，提前咨询法律意见。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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