租金欠了9%能解除租赁合同吗

租金欠了9%能解除租赁合同吗

案情简介

某商业公司（化名“茂业公司”）与某房产公司（化名“鑫隆达公司”）签订了一份大型商场租赁合同。合同约定茂业公司需预付租金1.24亿元，并支付商场改造费500万元。合同履行过程中，茂业公司支付了改造费，并支付了绝大部分租金，但仍有1119.3万元租金未付，约占应付总额的9%。鑫隆达公司据此向茂业公司发出《解除合同通知》，理由是茂业公司欠付租金及违约金超过5000万元，且没有继续履行合同的经济能力。茂业公司不同意解除合同，双方因此对簿公堂。

案件争议焦点在于：茂业公司欠付少量租金、未按约投保、更换部分百货品牌等行为，是否构成根本违约，以至于鑫隆达公司有权单方解除租赁合同。

法院怎么判

法院经审理认为，茂业公司的主要付款义务已经履行完毕，欠付的1119.3万元租金仅占总租金的9%，不属于根本性违约。茂业公司明确表示愿意继续履行合同，也实际履行了大部分义务，不构成预期违约。虽然存在未足额付款、未按约投保、更换品牌等行为，但这些行为没有导致鑫隆达公司无法实现合同目的。因此，法院判决鑫隆达公司发出的解除通知无效，租赁合同应当继续履行，茂业公司需支付欠付的租金及相应利息。

律师解读

第一，合同解除不是随便发个通知就能生效的。根据法律规定，只有在一方构成“根本违约”，即其违约行为导致另一方无法实现合同目的时，守约方才有权解除合同。本案中，欠付9%的租金，主要义务已经履行，法院认为这还够不上根本违约。

第二，什么是“预期违约”？它指的是在履行期限届满前，一方明确表示或以行动表明不履行主要债务。本案中，茂业公司一直在付款、在经营，行为上是在积极履行，所以不构成预期违约。对方不能仅凭“担心”或“怀疑”对方没钱就解除合同。

第三，对于欠付的租金和利息，法院支持按人民银行逾期贷款利率计算，这是比较常见的司法处理方式。同时，合同中约定的“投资款”性质很重要，本案中2500万元被认定为新增面积租金，不能混淆为预付租金。

这个案例提醒我们，在商业租赁中，即使对方有违约行为，也要看违约的严重程度。如果只是部分迟延或轻微违约，最好的办法是先催告、要求继续履行，而不是直接发解除通知，否则可能被认定解除无效，还要承担违约责任。

王德林律师提示：

在签订和履行租赁合同时，建议明确约定“合同解除条件”，比如欠付租金达到一定比例或期限，才能触发解除权。如果发生纠纷，不要自行发通知解除，最好先咨询专业律师，避免因解除不当而陷入被动。在文山地区处理类似合同纠纷时，也应注意收集好付款凭证、催款函件等证据，以应对诉讼中的举证要求。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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