租赁合同未通过消防验收，能否要求解除合同并赔偿损失

租赁合同未通过消防验收，能否要求解除合同并赔偿损失

案情简介

某商厦的开发商鑫隆达公司与成商公司签订了一份商业经营房产租赁合同，约定将商厦部分楼层出租给成商公司，租金总额高达1.24亿元，且属于预付性质。合同签订时，该商厦尚未通过竣工验收与消防验收，但交房时间约定在合同签订之后。随后，经三方同意，成商公司将合同权利义务转让给迪康公司，迪康公司后更名为茂业公司。茂业公司接手后，因租金支付等问题与鑫隆达公司产生纠纷。

鑫隆达公司认为茂业公司未足额支付租金，于2005年9月书面通知解除合同，并反诉要求茂业公司返还房产、支付违约金、物业管理费、代垫水电费等，索赔金额高达数千万元。茂业公司则坚持继续履行合同，并起诉要求鑫隆达公司赔偿损失、支付租金利息及滞纳金等。双方争议焦点集中在合同效力、是否构成违约以及解除权是否成立。

法院怎么判

重庆市高级人民法院一审认定，该租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。尽管签约时房屋未通过竣工验收与消防验收，但合同约定的交房时间晚于签约时间，且1.24亿元租金系预付性质，属于预租合同，并得到政府主管部门许可，因此不影响合同效力。法院还认为，鑫隆达公司主张的解除合同事由不能成立，未支持其反诉请求，判决继续履行合同。最终，法院判令鑫隆达公司向茂业公司支付损失、租金利息及滞纳金、工程费用、代垫水电费等合计超过5000万元，并承担诉讼费用。

律师解读

这个案例的核心问题在于，租赁合同在房屋未通过消防验收时签署是否有效。实践中，很多人认为未验收的房屋不能出租，合同就是无效的。但法院明确指出，如果合同属于预租性质，即约定在房屋建成并验收合格后交付，且得到政府许可，那么签约时的瑕疵并不必然导致合同无效。关键要看合同是否真实、合法，以及是否履行了后续验收义务。

另一个重要点是合同解除权的行使。鑫隆达公司以茂业公司未足额支付租金为由单方解除合同，但法院审查后认为，茂业公司并非根本违约，鑫隆达公司的解除通知不产生法律效力。这提醒我们，在商业租赁中，单方解除合同必须基于明确的违约事实，否则可能被认定为无效，甚至反过来承担赔偿责任。对于租金支付、物业费、水电费等细节，双方都应严格按合同履行，避免留下争议空间。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似租赁合同纠纷，建议在签约前务必核实房屋的竣工验收和消防验收情况，尤其是预租合同，要明确约定验收合格的时间节点。一旦产生争议，不要轻易单方解除合同，最好先咨询专业律师，评估违约风险和证据情况，避免因操作不当导致损失扩大。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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