商场装修未验收就营业被消防查封，谁该承担租金损失

商场装修未验收就营业被消防查封，谁该承担租金损失

案情简介

某商场（化名“世贸中心”）的业主甲公司，与乙公司签订租赁合同，约定由乙公司对商场进行全面装修和消防改造。装修过程中，甲公司多次发函催促乙公司完工，并指出部分装修材料存在劣质问题，要求乙公司及时纠正。2004年11月，乙公司在消防验收未通过的情况下，擅自让商场试营业。结果2004年12月7日，商场因未经消防验收被消防部门强制停业，直到12月23日才恢复营业。之后，乙公司向消防部门提交整改报告，并承诺在2005年1月6日前完成遗留消防问题整改。但甲公司认为乙公司拖延施工、违规营业，导致租金损失，双方因此产生纠纷。

乙公司则辩称，消防问题主要是由于甲公司在施工过程中提供的材料不合格，且甲公司未及时配合消防验收，才导致停业和延误。双方各执一词，最终诉至法院。

法院怎么判

最高人民法院二审认为，乙公司作为承租方和装修实施方，负有按合同约定完成装修、确保消防验收合格的义务。乙公司在未取得消防验收合格的情况下擅自试营业，导致被强制停业，属于违约行为。但甲公司对装修材料不合格等问题也有一定责任。综合考虑双方过错程度，法院判决乙公司对因停业造成的租金损失承担主要赔偿责任，甲公司承担次要责任。具体赔偿比例由一审法院根据事实酌情确定，二审予以维持。

律师解读

第一，消防验收是商业场所开业的前提条件。无论租赁合同如何约定，承租方在未取得消防合格前擅自营业，一旦被查封，不仅可能面临行政处罚，还要对因此造成的经营损失承担违约责任。

第二，装修材料不合格或施工进度拖延，往往涉及多方责任。本案中，业主甲公司发函指出材料问题，但未能及时更换或纠正，也需承担部分责任。因此，合同双方都应当积极履行各自义务，避免因“互相推诿”导致损失扩大。

第三，风险提示：在商业租赁中，建议双方在合同中明确约定消防验收的责任主体、完成时限以及逾期后果。如果一方发现对方存在违约行为，应及时书面催告并保留证据，避免事后无法分清责任。

王德林律师提示：

商业租赁涉及消防、装修等复杂环节，建议在合同签订前咨询专业律师，明确各方权利义务。在履行过程中，遇到对方拖延或材料不合格等问题，务必保留好书面函件、照片、验收报告等证据。如果纠纷已经发生，可以委托律师分析责任比例，合理主张租金损失。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，欢迎联系本所当面咨询。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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