租赁合同主体变更后，原租户的预付租金如何处理

租赁合同主体变更后，原租户的预付租金如何处理

案情简介

某商厦的出租方鑫隆达公司与成商公司签订了一份商业经营房产租赁合同，约定成商公司承租世贸中心负二层至八层的商场。合同履行中，成商公司向鑫隆达公司预付了7900多万元的租金。之后，成商公司、鑫隆达公司与迪康公司三方签订了一份补充协议，约定成商公司将租赁合同中的权利和义务全部转让给迪康公司，迪康公司成为新的承租人，原来成商公司已付的预付租金转为迪康公司的预付租金。

2004年7月，鑫隆达公司将商场交给迪康公司使用，但交接时双方没有确认水电费的起算点。后来，迪康公司发现商场装修材料不符合合同约定，而鑫隆达公司也多次向成商公司和迪康公司催收款项。由于各方对租金支付、装修标准等问题存在争议，最终引发诉讼。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，三方签订的补充协议合法有效，成商公司已付的预付租金应当按照协议约定转为迪康公司的预付租金。鑫隆达公司虽然将商场交付给迪康公司使用，但未完全履行合同义务，例如装修材料不符合约定、水电费起算点未明确等问题，导致迪康公司无法正常经营。因此，法院判决鑫隆达公司应当返还迪康公司部分预付租金，并赔偿相应损失。

律师解读

第一，合同主体变更时，各方应当签订书面协议，明确原合同权利义务的承接关系。本案中，三方补充协议明确约定成商公司的预付租金转为迪康公司的预付租金，这避免了后续的纠纷。如果协议约定不清，原租户可能面临租金无法追回的风险。

第二，房屋交接时一定要做好书面记录，特别是水电费、装修标准等关键事项。本案中双方未确认水电费起算点，导致后续计算混乱。建议在交接书中逐项列明设备设施状态、费用截止日期等，并由双方签字确认。

第三，如果出租方交付的房屋不符合合同约定，承租方有权要求整改或赔偿损失。本案中装修材料问题就是争议焦点之一。承租方在接收房屋时应当仔细检查，发现不符及时提出书面异议并保留证据。

王德林律师提示：

在商业租赁合同履行中，无论是作为出租方还是承租方，都应当重视合同变更手续的规范性。特别是涉及大额预付租金时，建议在协议中明确资金归属和返还条件。如果您在文山地区遇到类似租赁合同纠纷，可以咨询专业律师，避免因合同约定不明导致经济损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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