租赁合同纠纷中，代付的款项能否算作预付租金

租赁合同纠纷中，代付的款项能否算作预付租金

案情简介

2003年左右，某商业公司（以下简称成商公司）与鑫隆达公司签订了一份《商厦商业经营房产租赁合同》，准备租赁其名下的一处商场。根据合同约定，成商公司需要支付一定款项作为租金或相关费用。但在合同履行过程中，事情发生了变化：成商公司并没有实际使用该商场，而是由另一家公司（以下简称迪康公司）最终承租了该物业。

为了推进租赁事宜，成商公司先后向鑫隆达公司支付了多笔款项，包括以“预付租金”“租金”“电梯款”等名义支付的费用，总计超过数千万元。此外，迪康公司也直接向鑫隆达公司或电梯供应商支付了部分款项。后来，成商公司书面同意将已经支付的2500万元“预付租金”转给迪康公司，作为迪康公司向鑫隆达公司的预付租金。但鑫隆达公司却声称，其中一笔款项是“改装费”，而非预付租金，双方因此产生纠纷。

法院怎么判

最高人民法院在二审中审理了此案。法院认为，虽然部分款项在支付时被标注为“改装费”或“电梯款”，但结合整个交易背景、合同目的以及后续各方行为，这些款项本质上都是为了履行租赁合同而支付的费用。特别是成商公司明确将2500万元转给迪康公司作为预付租金，且迪康公司实际承租了该物业，因此这些款项应当认定为预付租金。法院最终支持了成商公司或迪康公司关于款项性质的诉求，驳回了鑫隆达公司关于“改装费”的抗辩。

律师解读

这个案例提醒我们，在商业租赁中，款项的性质不能仅凭支付时的名义或标签来判断。法院会综合考量合同约定、实际履行情况、各方当事人的真实意思表示以及后续行为。例如，成商公司支付的“电梯款”虽然是代鑫隆达公司付给电梯公司的，但这是为了租赁物能够正常使用，本质上属于租金的一部分。

另外，当合同主体发生变化时，比如成商公司将权利义务转让给迪康公司，原有款项的归属和性质也需要通过书面协议明确。本案中，成商公司出具了书面函件同意转款，这成为法院认定款项性质的重要证据。如果各方没有及时书面确认，很容易引发争议。

风险提示：企业在支付大额款项时，务必在合同中明确约定款项的性质、用途和支付条件，避免使用模糊的标签。如果涉及第三方代付或合同主体变更，一定要签署书面文件，保留好转账记录和沟通证据，以防日后扯皮。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似租赁合同纠纷，建议在支付款项前就咨询专业律师，明确款项性质并写入合同。即使已经发生争议，也要尽快收集所有付款凭证、合同和函件，通过法律途径确认款项归属。在文山，类似商业租赁纠纷并不少见，提前防范能避免大额损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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