出租人卖房，承租人能否主张优先购买权

出租人卖房，承租人能否主张优先购买权

案情简介

某公司（化名鑫隆达公司）将名下房屋出租给另一家公司（化名茂业百货公司）经营使用，双方签订了《房屋租赁合同》。租赁期间，鑫隆达公司未通知茂业百货公司，擅自将房屋出售给了第三方（化名宏彪公司），并办理了过户手续。茂业百货公司得知后，认为鑫隆达公司的行为侵犯了其作为承租人的优先购买权，于是向法院起诉，要求确认鑫隆达公司与宏彪公司的房屋买卖合同无效，并主张在同等条件下优先购买该房屋。

鑫隆达公司和宏彪公司则辩称，租赁合同已经解除，茂业百货公司无权主张优先购买权，且宏彪公司是善意购房人，已经完成过户，应当受到法律保护。双方争议焦点集中在：租赁合同是否已经解除，以及茂业百货公司是否仍然享有优先购买权。

法院怎么判

一审法院判决：鑫隆达公司与宏彪公司的房屋买卖合同无效，茂业百货公司对租赁房屋在同等条件下享有优先购买权。鑫隆达公司和宏彪公司不服，上诉至最高人民法院。

最高人民法院经审理查明，在案件审理过程中，茂业百货公司曾向法院致函表示，认为按同等价格购买房屋是“强买且不公平”，并拒绝按法院要求将购房款打入法院账户。最高人民法院认为，承租人行使优先购买权的前提是“在同等条件下”愿意购买，而茂业百货公司的行为表明其不愿意接受同等条件购买房屋，因此其优先购买权的主张不能成立。最终，最高人民法院撤销了一审判决，驳回了茂业百货公司的全部诉讼请求。

律师解读

第一，承租人的优先购买权是有条件的。根据法律规定，出租人出卖租赁房屋时，应当在合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。这里的“同等条件”包括价格、付款方式、付款期限等核心条款。如果承租人不同意这些条件，就不能主张优先购买。

第二，优先购买权不是无限期的。承租人如果想行使优先购买权，必须在出租人通知后的合理期限内明确表示愿意购买，并且实际履行购买义务。如果像本案中的茂业百货公司那样，口头主张权利但又拒绝按同等条件付款，法院就不会支持其请求。

第三，出租人卖房未通知承租人，买卖合同不一定无效。本案中，虽然鑫隆达公司未通知茂业百货公司就卖房，但最终最高人民法院并未支持买卖合同无效的结论。因为优先购买权被侵犯后，承租人只能要求赔偿损失，而不能直接否定买卖合同的效力，除非买受人明知且恶意串通。

王德林律师提示：

如果你是承租人，遇到出租人卖房，一定要在收到通知后及时明确表态是否愿意按同等条件购买，并且准备好资金。如果只是口头反对但拒绝付款，法律上可能视为放弃优先购买权。在文山地区，处理这类租赁纠纷时，建议提前咨询专业律师，避免因错过时机而丧失权利。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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