租赁合同未协商一致，能单方解除吗

租赁合同未协商一致，能单方解除吗

案情简介

某百货公司与某贸易公司签订了一份《租赁合同》，约定由百货公司租赁贸易公司的房屋用于经营。合同签订后，百货公司按约定支付了大部分预付租金，但双方后来因为经营问题产生矛盾，都向仲裁机构提出了解除合同的请求。不过，双方并未就解除事宜达成一致意见，而是各自坚持自己的立场，导致合同是否解除的争议进入了法院审理程序。

此外，贸易公司在未提前通知百货公司的情况下，将租赁房屋出售给了第三方。百货公司得知后，认为贸易公司侵犯了其作为承租人的优先购买权，于是向法院提起诉讼，要求确认该房屋买卖合同无效，并主张合同并未解除。

法院怎么判

法院审理后认为，合同的解除分为约定解除和法定解除两种。本案中，虽然双方都曾向仲裁机构提出解除合同的请求，但这并不等于双方已就解除合同达成一致，事实上双方仍在诉讼中争议合同是否解除，因此不构成约定解除。

关于法定解除，贸易公司虽然向百货公司发出了解除通知，但百货公司并未迟延履行主要债务——其已支付预付租金约1.06亿元，占合同约定总额1.24亿元的86%，已履行了主要义务。因此，贸易公司不具备法定解除的实体条件，其单方通知解除合同的行为无效。

另外，贸易公司在出售租赁房屋前未在合理期限内通知百货公司，侵犯了百货公司的优先购买权。法院依据相关法律规定，支持百货公司请求宣告该买卖合同无效的主张。

律师解读

第一，合同解除必须符合法定或约定的条件。单方面向仲裁或法院提出解除请求，并不等于合同已经解除。特别是当一方已经履行了大部分义务，另一方不能仅凭通知就随意解除合同。

第二，出租人出售租赁房屋时，必须提前通知承租人。根据法律规定，出租人出卖房屋应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。如果出租人未履行通知义务，承租人有权请求法院宣告买卖合同无效。

第三，本案提醒大家，在合同履行中，不要轻易认为对方发出解除通知就代表合同已经解除。是否解除，要看是否满足法律规定的实体条件和程序条件，必要时应当及时寻求法律帮助，避免权益受损。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到租赁合同纠纷或优先购买权被侵犯的问题，建议尽快收集合同、付款凭证、通知记录等证据，向专业律师咨询。提前了解法律规定，可以有效避免因信息不对称而吃亏。文山地区的租户和房东都应重视合同解除的法定程序，切勿自行认定合同已解除而采取行动。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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