房东卖房没通知我，我能告他买卖合同无效吗

房东卖房没通知我，我能告他买卖合同无效吗

案情简介

2004年，一家名为成都商场的公司、鑫隆达公司和茂业百货公司三方商量后，把成都商场在租赁合同中的权利义务全部转给了茂业百货公司。茂业百货公司接手后，对租赁的房屋进行了装修，并且一直租用。到了2006年12月，鑫隆达公司在没有通知茂业百货公司的情况下，直接把房子卖给了宏彪公司，还办完了过户手续。茂业百货公司知道后，认为鑫隆达公司侵犯了自己的优先购买权，于是向法院起诉，要求宣告鑫隆达公司和宏彪公司之间的房屋买卖合同无效。

鑫隆达公司辩称，他们已经和茂业百货公司解除了租赁合同，因为茂业百货公司没有按时交预付租金，他们发了解除通知。而且，茂业百货公司自己也向仲裁委员会申请过解除合同，所以租赁关系早就没了。宏彪公司也支持这个说法，还强调茂业百货公司一直没提优先购买权的事，不能直接要求宣告合同无效。

法院怎么判

法院审理后认为，鑫隆达公司和茂业百货公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。茂业百货公司已经实际支付了大部分租金，合同已经生效。鑫隆达公司说合同没生效、租赁关系已解除的理由不成立。鑫隆达公司在卖房前没有在合理期限内通知茂业百货公司，侵犯了其优先购买权。但法院最终没有支持茂业百货公司要求宣告买卖合同无效的请求，而是判决鑫隆达公司赔偿茂业百货公司因此遭受的损失。

律师解读

这个案子涉及一个常见问题：承租人优先购买权被侵犯了，能不能直接要求宣告买卖合同无效。根据法律规定，出租人出卖租赁房屋时，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但优先购买权被侵犯，不等于买卖合同就自动无效。法院通常不会直接宣告买卖合同无效，因为这会影响到善意第三人的利益和交易稳定。正确的做法是要求出租人赔偿损失。

另外，租赁合同是否有效、是否解除，直接影响承租人是否享有优先购买权。如果承租人自己都认为合同没生效或已解除，那优先购买权也就无从谈起。所以，作为承租人，如果遇到房东卖房，首先要确认自己的租赁合同是否有效存续，然后及时主张权利，不要等到房子都过户了才想起来维权。

王德林律师提示：

如果您是承租人，遇到房东卖房，要第一时间向房东明确表示自己要行使优先购买权，并保留好相关证据。如果房东没有通知您就把房子卖了，您可以要求房东赔偿损失，包括搬家费、装修损失、房价上涨带来的差价等。在文山地区，类似纠纷建议咨询专业律师，避免错过维权时机。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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