租赁合同被撤销后，房东把房子卖了怎么办

租赁合同被撤销后，房东把房子卖了怎么办

案情简介

2003年，某百货公司与某房产公司签订了一份房屋租赁合同，约定百货公司租用房产公司名下的一处商场，租期较长。合同签订后，百货公司陆续支付了租金共计8580万元，双方还约定由百货公司垫付装修款2025万元。2004年，双方又签了一份补充协议，约定装修款从百货公司应付的预付租金中扣除，直接支付给施工方。

后来，双方因为租金支付问题产生纠纷。房产公司于2005年9月向百货公司发函要求解除合同，并申请仲裁。百货公司也提出反请求要求解除合同。仲裁裁决作出后，被法院撤销。百货公司随后向法院起诉，最初要求确认合同未生效并返还已付款项，后来又变更为要求继续履行合同并赔偿损失。但就在法院审理期间，2006年12月31日，房产公司没通知百货公司，就把租赁房屋中的一层以3000万元的价格卖给了另一家公司，并在2007年1月办理了过户手续。

法院怎么判

法院审理后认为，房产公司在与百货公司租赁合同纠纷尚未解决的情况下，未通知百货公司就将租赁房屋出售给第三方，并办理了过户登记，导致百货公司无法继续租赁该房屋，构成违约。法院判决房产公司赔偿百货公司因此遭受的损失，包括装修投入、搬迁费用以及因无法继续经营造成的预期利益损失等。具体赔偿金额根据双方合同约定和实际损失情况综合确定。

律师解读

第一，这个案例提醒我们，租赁合同纠纷处理过程中，出租人如果擅自将租赁物出售给他人，很可能构成违约。因为承租人在租赁期间享有合法的占有和使用权，出租人应当保障这一权利。即便双方存在争议，出租人也不能随意处置租赁物，否则要承担赔偿责任。

第二，承租人要注意保护自己的权利。如果出租人出售房屋，承租人有权依据“买卖不破租赁”原则，要求新房主继续履行原租赁合同。但在这个案例中，房产公司是在诉讼期间突然卖房，百货公司没有及时申请财产保全，导致房屋过户后无法继续租赁。如果当时百货公司能申请法院查封房屋，可能结果会不同。

第三，装修投入是租赁纠纷中的常见损失。根据补充协议，装修款由百货公司垫付，这部分投入如果不能通过继续租赁收回，出租人应当赔偿。建议承租人在签订装修合同时，明确约定装修投入的处理方式，避免纠纷。

王德林律师提示：

租赁合同履行期间，如果遇到出租人可能出售房屋的情况，承租人应当及时向法院申请财产保全，防止房屋被转移。同时，建议在文山地区的租赁合同中明确约定违约责任条款，特别是对出租人擅自出售房屋的赔偿标准，以保护自己的合法权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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