承租人不同意买房，能阻止房东卖房吗

承租人不同意买房，能阻止房东卖房吗

案情简介

张某某是一家公司的老板，他租赁了重庆某商业大楼的一层商铺用于经营。后来，房东某房地产公司打算把这层商铺卖给另一家公司。张某某得知后，向房东表示自己不愿意出同样的价钱购买这层商铺，但认为房东应该优先把商铺卖给自己，因为自己是承租人。于是，张某某起诉到法院，要求确认房东与买家之间的房屋买卖合同无效，理由是房东没有履行优先购买权的通知义务。

实际上，房东在卖房前已经通知了张某某，并给了他考虑的时间。张某某明确回复说不想买，但后来却反悔，试图通过诉讼阻止交易。案件经过一审、二审，最终到了最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，张某某作为承租人，在房东卖房时已经明确表示不愿意以同等价格购买该商铺。在这种情况下，他再请求宣告房东与买家之间的买卖合同无效，不符合相关法律规定的精神。法院最终驳回了张某某的全部诉讼请求，支持了房东和买家的交易。

律师解读

第一，承租人享有优先购买权，但这个权利不是无限的。法律规定的优先购买权，是指承租人在房东卖房时，可以在同等条件下优先购买租赁房屋。如果承租人明确表示不买，这个权利就自动消失了，不能再事后反悔。

第二，优先购买权不等于否决权。承租人不能因为自己不想买，就阻止房东把房子卖给其他人。法律保护的是愿意出钱购买的承租人，而不是单纯想干扰交易的承租人。张某某的情况就是典型：他自己不买，却想破坏别人的买卖，法院当然不支持。

第三，这个案例提醒我们，优先购买权必须在合理期限内行使。如果收到房东的卖房通知，承租人应当及时决定是否购买，否则可能被视为放弃权利。一旦放弃，就不能再以优先购买权受侵害为由起诉。

王德林律师提示：

如果您是房屋承租人，遇到房东卖房时，请及时评估自己是否愿意购买。如果决定不买，最好书面告知房东，避免后续纠纷。如果您是房东或买家，卖房前务必书面通知承租人，并保留好证据，防止被诉。在文山地区，涉及租赁合同纠纷的案件较多，建议在签订租赁合同时就明确约定优先购买权的行使方式和期限，减少争议。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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