房屋建还协议能否强制继续履行

房屋建还协议能否强制继续履行

案情简介

2005年，某药材公司（以下简称"药材公司"）与某房地产公司（以下简称"润天公司"）签订了一份《房屋建还协议书》。协议约定，润天公司负责为药材公司建设并归还一处商业用房，作为对药材公司原有房屋的补偿。同时，协议还涉及润天公司需每年支付药材公司一定费用，用于安置药材公司下属药店的31名职工，并支付相应利润。协议签订后，润天公司未能按时履行建还义务，药材公司遂向法院起诉，要求润天公司继续履行《房屋建还协议书》，包括建设房屋和每年支付安置费及利润。

案件审理中，双方对协议是否应强制履行产生重大分歧。药材公司认为，协议明确约定润天公司的义务，必须实际履行；而润天公司则辩称，建还房屋属于非金钱债务，且履行成本过高，不应强制履行。此外，协议中关于每年支付安置费和利润的条款，可能导致润天公司承担无期限的巨额债务，违背了合同法的基本原则。

法院怎么判

法院经审理认为，本案中的《房屋建还协议书》涉及的是非金钱债务，即建还房屋的义务，而非单纯的金钱支付。根据《合同法》第110条规定，非金钱债务在特定情形下可以不继续履行，包括法律上或事实上不能履行、债务标的不适于强制履行或履行费用过高等。本案中，建还房屋的履行费用过高，且协议中关于每年支付安置费和利润的条款，可能导致润天公司承担超出合理预期的长期义务，违背了《合同法》第113条的可预见规则。因此，法院判决不支持药材公司要求强制履行协议的全部请求，而是根据实际情况，改判润天公司以赔偿损失的方式承担责任。

律师解读

第一，金钱债务与非金钱债务的履行规则不同。金钱债务（如支付货款）原则上必须实际履行，违约方不能以任何理由拒绝。但非金钱债务（如建还房屋）在符合法律规定时，可以不继续履行。本案中，建还房屋属于非金钱债务，法院可以依据《合同法》第110条，考虑履行费用是否过高、是否适合强制履行等因素，决定是否支持继续履行的请求。

第二，合同义务不能无限期扩大。根据《合同法》第113条，违约赔偿的范围不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的损失。本案中，如果强制润天公司每年支付安置费和利润，义务将无限期持续，这显然超出了润天公司签约时的合理预期，属于不公平的负担。

第三，履行费用过高时，法院可以拒绝强制履行。建还房屋涉及复杂的建设工程，如果履行成本远超合同利益，或者需要投入不合理的人力物力，法院可以认定构成"履行费用过高"，从而支持违约方不继续履行的抗辩。

王德林律师提示：

在签订涉及非金钱债务的合同时，建议明确约定履行期限和违约责任，避免义务无限期。如果对方违约，主张继续履行前应先评估是否属于法律上或事实上不能履行、履行费用是否过高等情形，否则可能面临败诉风险。在文山地区，涉及房屋建还等复杂合同纠纷时，建议及时咨询专业律师，以合理确定诉讼策略。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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