商品房预售合同未备案，合同是否生效

商品房预售合同未备案，合同是否生效

案情简介

张某某（化名）作为购房人，与某房地产公司（以下简称“某公司”）签订了一份商品房预售合同，合同总价款为1亿元。合同中明确约定，该合同需办理登记备案手续后方可生效。然而，合同签订后，某公司并未及时办理备案手续。在此期间，张某某分五次向某公司支付了2000万元购房款，某公司也接受了这些款项。后来，因市场变化或其他原因，张某某主张合同未生效，要求认定合同无效，而某公司则认为合同已经生效，双方因此产生争议。

本案的核心问题在于：预售合同因未办理备案手续，按照合同约定本应未生效，但张某某已经履行了部分付款义务，且某公司接受了该履行。这种情况下，合同是否应当被认定为有效？

法院怎么判

最高人民法院在审理后认为，本案不应机械地依据合同第14条关于“未备案则合同不生效”的约定，认定合同无效。法院指出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第2款，当事人约定以办理登记备案手续为合同生效条件的，如果一方已经履行主要义务，且对方接受，则合同生效。本案中，张某某支付2000万元的行为属于履行主要义务，某公司接受该款项，表明双方在履行时的真实意思表示是让合同生效，而非不生效。因此，法院认定合同已经生效，驳回了张某某要求认定合同无效的请求。

律师解读

这个案例告诉我们，合同是否生效，不能只看书面条款，还要看双方的实际履行行为。主要从以下三点理解：

第一，什么是“主要义务”？不能简单理解为履行了全部义务中的大部分。比如本案中，总价款1亿元，张某某付了2000万元，虽然比例不高，但结合合同性质（预售合同）和双方真实意图，这2000万元付款已经构成主要义务。法律更看重义务的性质，而非单纯的数量。

第二，意思表示是关键。法院强调，判断合同是否生效，要看双方在履行时的真实意思，而不是事后纠纷中的说法。张某某付款时，是想让合同生效，某公司收款也是这个意思。事后反悔，法律不会支持。

第三，法律鼓励交易。根据《合同法》精神，能认定合同有效就尽量认定有效，避免随意否定合同效力。这符合市场交易的安全和效率。

王德林律师提示：

如果您在文山地区购买商品房，签了预售合同但未备案，不要以为合同就无效。只要您已经支付了大部分房款或履行了其他主要义务，且开发商接受了，合同很可能已被认定为有效。建议在签合同前，先确认备案手续是否办理，避免后续纠纷。如果遇到类似问题，及时咨询专业律师，保护自身权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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