商品房预售合同未登记备案是否有效

商品房预售合同未登记备案是否有效

案情简介

2006年1月，某房地产开发公司（以下简称“某公司”）与某置业公司（以下简称“置业公司”）签订了一份《商品房预售合同》，约定置业公司向某公司购买价值1亿元的房产。合同第14条明确写明：“本合同自双方签字盖章并到房地产部门登记后生效。”但签订后，双方一直未办理登记备案手续。

置业公司按照合同约定，先后向某公司支付了2000万元的购房款，某公司也接受了这笔款项。后来，置业公司认为合同因未登记而未生效，要求某公司返还2000万元及利息。某公司则认为，置业公司已经支付了2000万元，属于履行了主要义务，合同应当有效，因此不同意退款。双方协商无果，置业公司起诉到法院。

法院怎么判

一审法院认为，合同约定以登记为生效条件，但双方未登记，所以合同未生效，判决某公司返还2000万元及利息。某公司不服，提起上诉。

二审法院改判，认为合同已经生效。理由是：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第2款的规定，当事人约定以办理登记备案手续为合同生效条件的，如果一方已经履行了主要义务，对方接受的，合同应当认定为有效。本案中，置业公司支付2000万元购房款，属于履行合同的主要义务，某公司已经接受，所以即使未登记，合同也有效。因此，法院驳回了置业公司要求退款的全部诉讼请求。

律师解读

第一，合同约定的生效条件并非绝对。很多人以为合同写了“登记后生效”，没登记就无效，这是常见的误解。法律特别规定，如果一方已经履行了主要义务，比如支付购房款，对方也接受了，那么合同就视为生效。这主要是为了保护交易安全和诚实信用，防止一方利用未登记来反悔。

第二，什么是“主要义务”需要具体分析。本案中，置业公司的总购房款是1亿元，支付2000万元只是部分履行。但法院认为，支付购房款本身就是置业公司的主要义务，而不是看金额大小。只要履行了支付义务，且对方接受，就满足了条件。这个判断标准对类似案件有重要参考意义。

第三，合同有效不等于纠纷结束。法院确认合同有效后，双方仍需要按合同履行，比如继续支付余款、办理过户等。如果一方违约，可以另案起诉要求赔偿。因此，签订商品房预售合同时，建议尽早办理登记备案，避免后续争议。

王德林律师提示：

签订商品房预售合同后，即使合同约定“登记后生效”，也别以为不登记就万事大吉。一旦支付了购房款，对方接受，合同就可能被认定为有效。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因误解合同效力而承担不必要的损失。文山地区的购房者尤其要注意，合同履行中的每一步都可能影响最终的法律结果。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市