商品房预售合同未登记是否生效

商品房预售合同未登记是否生效

案情简介

2006年1月，某房产公司（以下简称开发公司）与某企业（以下简称购买企业）签订了一份商品房预售合同。合同约定，开发公司将其开发的面积约12500平方米的房屋卖给购买企业，总价款为1亿元。购买企业分五期付款，首付500万元，之后逐步支付，直到2007年4月付清全部款项。合同还特别约定，双方签章并到房地产部门登记后合同才生效。

合同签订后，购买企业按约定支付了首期500万元，并在2006年3月至4月间陆续支付了1500万元，合计2000万元。但双方一直没有去房地产部门办理合同登记。此后，购买企业停止了付款。直到2007年9月，购买企业向法院起诉，要求确认合同未生效，并要求开发公司返还已支付的2000万元及利息。

法院怎么判

一审法院认为，根据合同第14条的约定，这份预售合同属于附生效条件的合同。双方约定合同到房地产部门登记后才生效，而实际上双方一直没有去登记，因此合同未生效。法院支持了购买企业的请求，判决合同未生效，开发公司返还2000万元及利息。

但最高人民法院在相关案例指导中进一步明确：合同约定的登记条款，不能简单等同于合同生效的绝对条件。如果一方已经履行了主要义务，比如支付了大部分房款，而对方也接受了，那么即使没有登记，合同也可能已经生效。在本案中，购买企业支付了2000万元，开发公司也接受了，这已经构成了实际履行，合同应当视为生效。

律师解读

这个案例的核心是：商品房预售合同中的“登记生效”条款，到底意味着什么？很多人以为只要没去房管局登记，合同就无效，但法律上并不完全是这样。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，如果一方已经履行了主要义务，比如支付了大部分房款，另一方也接受了，那么合同就应当视为生效。这里的“主要义务”指的是支付房款和交付房屋这类核心义务，而不是一些次要的、辅助性的手续。

在本案中，购买企业已经支付了2000万元，占合同总价的20%，开发公司也接受了这笔钱，这说明双方已经用实际行动在履行合同。因此，即使没有去登记，合同也应当被认定为生效。如果购买企业想以“未登记”为由要求退款，法院可能不会支持，因为合同已经实际生效了。

风险提示：在签订商品房预售合同时，不要以为合同上写了“登记生效”就等于可以随时反悔。一旦你支付了房款，对方也接受了，合同就可能已经生效。如果后续不想买了，可能面临违约风险，而不仅仅是合同未生效的问题。

王德林律师提示：

在文山地区处理类似房产纠纷时，我建议您注意以下几点：第一，签订商品房预售合同后，尽快去房管局办理备案登记，不要拖延，这能明确合同效力。第二，如果已经支付了部分房款，不要轻易认为合同未生效，建议咨询律师后再决定下一步行动。第三，保留好付款凭证和合同原件，这是维权的重要证据。文山的朋友们，遇到房产合同问题，欢迎随时联系我。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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