在划拨土地上建成的房屋租赁合同是否有效

在划拨土地上建成的房屋租赁合同是否有效

案情简介

张某某与某公司签订了一份合同，约定由张某某出资建设一栋房屋，房屋建成后，某公司以租赁方式使用该房屋，张某某不承担经营风险，仅通过租金形式获得回报。合同签订后，房屋顺利建成并交付某公司使用多年，某公司还取得了房屋产权证。后来，双方因租赁事宜发生争议，某公司主张该合同涉及的土地为国有划拨用地，认为合同应属无效。

原来，这块土地是某公司通过划拨方式取得的，按照相关法律规定，划拨土地的使用权受到一定限制。某公司认为，在划拨土地上建成的房屋出租，违反了国家规定，所以合同自始无效。张某某则坚持认为，合同是双方真实意思表示，房屋已经建成并合法使用，不应轻易认定合同无效。

法院怎么判

法院最终认定合同有效。法院认为，根据《城市房地产管理法》的规定，法律并未禁止出租国有划拨土地上建设的房屋。本案中，房屋已经竣工并交付承租人使用多年，出租人也取得了房屋产权证，双方的权利义务与一般房屋租赁合同完全相同。法院强调，合同效力的认定应主要依据合同法等相关法律，只要没有违背法律禁止性规定，就应充分尊重当事人的意思表示。即便存在土地收益金等问题，也可以通过补缴等方式弥补，不应因此否定合同效力。

律师解读

第一，本案的核心是合同性质的认定。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或其他形式使用房屋的，应认定为房屋租赁合同。因此，张某某与某公司之间的合同，实质上就是一份房屋租赁合同，而不是土地合作开发合同。

第二，关于划拨土地上房屋租赁的效力问题。很多人误以为划拨土地上的房屋不能出租，但法律并未绝对禁止。只要房屋建设取得了合法手续，并且出租人取得了产权证，租赁合同就可以认定为有效。如果确实存在土地收益金的问题，当事人可以通过补缴方式解决，但这不影响合同本身的效力。

第三，本案也提醒大家，法院在审理合同纠纷时，总的精神是不要轻易认定合同无效。只要合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，就应当尊重当事人的意思自治。在文山地区，类似的房屋租赁纠纷并不少见，当事人遇到此类问题，应首先审查合同是否违反法律禁止性规定，而不是盲目主张合同无效。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似划拨土地上房屋租赁的纠纷，建议先核实房屋是否取得了合法建设手续和产权证。如果房屋已合法建成并投入使用，租赁合同通常会被认定为有效。不要轻易以土地性质为由否定合同效力，否则可能面临败诉风险。在签订此类合同时，最好提前咨询专业律师，避免后续争议。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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