土地被查封，买方能暂停付款吗

土地被查封，买方能暂停付款吗

案情简介

2003年1月，侨实公司与金盛公司签订了一份土地使用权转让合同，约定侨实公司将某地块转让给金盛公司，金盛公司需分期支付补偿款。然而，在签约之前，侨实公司曾与另一家中兴公司就同一地块发生过合作纠纷，中兴公司早在2002年就向广州仲裁委员会申请仲裁。2003年8月，法院根据仲裁裁决查封了该地块，随后因为中兴公司起诉并申请财产保全，地块又被多次查封，直到2004年11月12日才解除查封。金盛公司得知地块被查封后，就暂停支付后续的转让补偿款。侨实公司认为金盛公司违约，要求支付欠款和违约金；金盛公司则反诉侨实公司隐瞒纠纷导致地块被查封，要求赔偿损失。

双方争议的核心在于：金盛公司暂停付款是否合法，以及侨实公司是否应承担违约责任。

法院怎么判

最高人民法院二审认为，侨实公司作为土地转让方，负有权利瑕疵担保义务，即要保证第三方不会对土地主张权利。由于侨实公司未告知其与中兴公司的纠纷，导致地块被法院查封，这违反了法律规定的义务。根据合同法第152条，买受人有证据证明第三方可能主张权利时，可以中止支付相应价款。因此，金盛公司在查封期间暂停付款是合法的，不构成违约。但在2004年11月12日解除查封后，金盛公司就应恢复付款，并从次日起按银行逾期贷款利率支付违约金。最终，法院判决金盛公司尚欠侨实公司910.8万元，并从2004年11月13日起计付逾期付款违约金，同时驳回了侨实公司要求金盛公司支付其他欠款的请求。

律师解读

这个案例涉及买卖合同中的权利瑕疵担保问题。简单说，卖方要保证卖的东西没有“权利麻烦”，比如别人来抢或者法院查封。侨实公司没告诉金盛公司之前有纠纷，导致土地被查封，这就违反了担保义务。根据合同法，买方这时可以暂停付款，直到麻烦解决。但麻烦一解决，买方就得赶紧付钱，否则自己就违约了。

另外，违约金不是想定多高就多高。本案中合同约定每日5%的违约金，法院认为过高，调整成了银行逾期贷款利率标准。这提醒大家，签合同时违约金要合理，否则打官司时法院会调整。

王德林律师提示：

买卖房产或土地时，一定要先查清楚有没有抵押、查封或纠纷，最好在合同里写明卖方要保证“干净”。如果发现对方隐瞒问题，可以依法暂停付款并保留证据。文山地区的朋友遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，避免因为不了解法律而吃亏。

来源：《民事审判指导与参考》总第36辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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