购房合同条款不全，到底算预约还是正式买卖

购房合同条款不全，到底算预约还是正式买卖

案情简介

江某与某房地产公司签订了一份名为《购房合同》的协议，约定江某购买该公司开发的一套商品房，房屋位置、面积、单价（每平方米8500元）、总价款等都有明确记载。江某按约定支付了77.5万元购房款。但后来，由于市政府规划发生变化，房地产公司认为按原价交房会亏本，拒绝履行交房义务，反而起诉要求解除合同、退还房款。江某则坚持要求公司按合同交房。

双方争议的核心在于：这份《购房合同》到底是一份正式的房屋买卖合同，还是仅仅是为将来签正式合同做准备的预约合同？如果是预约合同，江某就不能直接要求交房；如果是正式买卖，公司就必须履行。

法院怎么判

一审法院判决房地产公司继续履行合同，按约定向江某交付房屋。房地产公司不服，提起上诉。二审法院审理后认为：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。最终判决：驳回上诉，维持原判。也就是说，法院认定这份《购房合同》就是正式的房屋买卖合同，公司必须按约交房。

律师解读

第一，判断一份合同是预约还是正式买卖，关键看合同内容是否具备房屋买卖的实质要件。本案中，虽然签订合同时开发商尚未取得全部审批手续，但合同已经明确了买卖双方、房屋位置、面积、单价、总价、交付条件、违约责任等核心条款，具备了房屋买卖的实质内容。而且，事后开发商也取得了预售许可证等手续，合同可以实际履行。因此，法院认定这是正式买卖合同，而非预约合同。

第二，预约合同通常是在开发商手续不全时，双方先签个“意向书”，约定将来条件成熟了再签正式合同。它的特点是条款简单，主要目的是锁定购房资格或价格，并不直接要求交房。而正式买卖合同则直接约定交房和付款义务，双方必须履行。本案中，合同名称叫《购房合同》，条款也足够详细，所以不能因为开发商手续不全就否定其正式买卖的性质。

第三，风险提示：购房者签合同时，不要只看合同名称，更要看合同条款是否完整。如果合同里写明了房屋位置、面积、价格、交付时间等关键内容，即使开发商当时手续不全，也可能被认定为正式买卖合同。反过来，如果合同只是简单约定“将来再签正式合同”，那很可能只是预约合同，购房者无法直接要求交房。

王德林律师提示：

购房时，建议仔细核对合同条款是否完整，特别是房屋位置、面积、单价、总价、交付时间、违约责任等核心内容。如果开发商手续不全，最好等手续齐全后再签正式合同。在文山地区，类似纠纷并不少见，遇到此类问题建议及时咨询专业律师，避免因合同性质认定不清导致权益受损。

来源：《民事审判指导与参考》总第36辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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