土地转让后买方不付钱，卖方能解除合同吗

土地转让后买方不付钱，卖方能解除合同吗

案情简介

某公交公司与某润华公司签订了一份土地转让协议，约定润华公司将一块土地的使用权转让给公交公司。协议中，公交公司作为受让方，需支付约定的转让价款。同时，一家名为新惠德的公司在协议中被列为“保证方”，负责承担转让过程中的部分费用和税费，并保证土地权属无瑕疵。协议签订后，润华公司顺利将土地使用权过户到公交公司名下，但公交公司却迟迟不支付土地转让款。润华公司多次催告无果，一年多后，公交公司仍未付款，润华公司于是通知公交公司解除合同，并要求返还土地。公交公司则辩称，实际付款义务应由新惠德公司承担，自己只是名义上的受让方。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，公交公司是土地转让协议约定的付款义务人。协议中明确将“转让价款”与“转让过程中产生的所有费用”分开表述，新惠德公司的义务仅限于费用和税费承担，并不包括支付土地转让款。公交公司取得土地使用权后，在长达一年多的时间里未支付对价，其行为已构成根本违约，导致润华公司的合同目的无法实现。因此，法院支持润华公司解除合同并返还土地的请求。公交公司与新惠德公司之间的其他纠纷，属于另一法律关系，应另行解决。

律师解读

第一，合同中的付款义务人是谁，要看合同明确约定。本案中，协议将“转让价款”单独列条，而新惠德公司的保证义务仅限于费用和税费，这说明土地转让款的支付责任仍在公交公司身上。公交公司主张新惠德公司是实际付款人，但无合同或证据支持，法院不予采纳。

第二，付款时间约定不明时，买方应在合理期限内履行。协议未约定具体付款时间，但润华公司过户后，公交公司应主动支付。经催告后仍不付款，且时间长达一年多，足以构成根本违约。根据《合同法》第94条，出卖方有权解除合同。

第三，风险提示：土地转让纠纷中，买方不能以第三方代付为由推卸责任。如果买方与第三方有其他约定，比如土地置换或补偿，那属于另一层法律关系，不能混入本案。建议在签订合同时，明确各方义务和付款流程，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

土地转让合同签订后，买方应及时付款，否则可能面临合同被解除、土地被收回的风险。如果涉及第三方代付或补偿，建议在合同中单独写明，并保留书面证据。文山地区的企业和个人在遇到类似纠纷时，可咨询专业律师，避免因合同条款不清导致损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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