土地过户后对方不付款，能解除合同要回土地吗

土地过户后对方不付款，能解除合同要回土地吗

案情简介

某公交公司与某房地产公司（化名新惠德公司）曾合作开发项目，后因情况变化，新惠德公司承诺自费为公交公司购买一块土地作为补偿。2005年，新惠德公司提出将某润华公司名下一块47750.9平方米的土地过户给公交公司，并自费办理了土地使用权证。2006年，该土地已成功登记到公交公司名下。

然而，新惠德公司并未按约向润华公司支付土地转让价款和税费。润华公司认为，根据《转让协议》，公交公司才是付款义务人，于是起诉要求公交公司付款。公交公司则辩称，自己只是接受补偿的一方，付款义务应由新惠德公司承担。法院一审判决支持了润华公司，公交公司不服，上诉至最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，本案的关键在于《转让协议》中“所有费用”的约定是否包括土地转让价款。协议明确约定“在转让过程中产生的所有费用均由润华公司或新惠德公司承担”，并且特别指出“因办理土地转让手续而需支付的税费，由润华公司或新惠德公司承担”。结合新惠德公司自费办理过户、自费支付相关款项的事实，可以认定土地转让价款的支付义务应由新惠德公司承担，而非公交公司。

最终，最高人民法院撤销了一审判决，驳回了润华公司对公交公司的诉讼请求。法院同时指出，润华公司应依法向新惠德公司主张权利，而非直接要求公交公司付款或解除合同、返还土地。

律师解读

第一，合同中的“所有费用”需要结合上下文和实际履行情况来理解。本案中，协议既提到“所有费用”，又单独约定“税费”，说明“所有费用”主要指的是土地转让价款，而不是泛指一切开支。法院正是根据这种条款结构，认定了真正付款义务人。

第二，土地使用权已经过户，物权已经转移，不能轻易要求解除合同并返还土地。法律规定，物权变动后，当事人只能通过债权方式主张权利，比如要求对方支付欠款，而不是直接要求“退地”。这提醒我们，在签订涉及土地、房产等不动产的协议时，一定要提前明确付款义务人是谁，避免后续扯皮。

第三，本案中，新惠德公司作为实际付款方，却未按约履行，导致润华公司收不到钱。这提示大家，如果协议中有第三方作为保证人或实际付款人，一定要在合同中明确其责任，并保留好付款凭证和往来函件，以便维权。

王德林律师提示：

在涉及土地使用权转让的合同中，建议明确约定付款义务人、付款时间和违约责任，避免因“所有费用”等模糊条款引发争议。如果土地已经过户但对方未付款，应及时向实际付款义务人主张债权，而不是轻易要求解除合同。文山地区有类似纠纷的当事人，可以携带合同和付款记录来所咨询，我们会帮助分析责任主体。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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