开发商单方解除包销合同，包销方能否索要销售溢价

开发商单方解除包销合同，包销方能否索要销售溢价

案情简介

某房产公司（化名众昌公司）与两家销售公司（化名盛天公司和联鑫公司）签订了包销合同，约定由这两家公司包销某大厦4至27层的办公用房。合同签订后，盛天公司与联鑫公司向众昌公司支付了2000万元履约保证金，并开始进行销售。然而，在包销期间，众昌公司突然向盛天公司与联鑫公司发出律师函，声称他们的包销行为属于变相房地产开发，超出了经营范围，且销售广告未获认可，因此决定单方面解除合同，并退还2000万元保证金。

众昌公司随后在售楼处张贴公告并封闭了售楼处，导致盛天公司与联鑫公司无法继续销售。盛天公司与联鑫公司认为众昌公司违约，遂向法院提起诉讼，要求众昌公司支付已售房屋的包销溢价。双方确认，至诉讼期间，盛天公司与联鑫公司共售出416套房屋，总售价约2.59亿元，总面积约2.09万平方米。

法院怎么判

法院经审理认为，包销合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。众昌公司以包销行为违法为由单方解除合同，缺乏依据，构成违约。盛天公司与联鑫公司已履行了包销义务，有权主张已售房屋的包销溢价。最终，法院支持了盛天公司与联鑫公司关于包销溢价的诉讼请求，并判决众昌公司承担相应违约责任。

律师解读

这个案例主要涉及包销合同的性质和违约后果。包销合同是房地产销售中常见的模式，包销方承担销售风险，开发商则获得固定底价收益。只要合同内容不违反法律强制性规定，双方都应诚信履行。

本案中，众昌公司以包销方“变相开发”“超出经营范围”为由解约，但法院认定这些理由不成立。实际上，包销行为并不等同于房地产开发，只要包销方具备相应资质，合同就有效。开发商不能随意找借口撕毁合同。

另外，包销溢价是包销方的主要收益来源。如果开发商单方违约导致合同无法继续履行，包销方已售房屋的溢价损失应当得到赔偿。本案中，法院支持了包销方对已售416套房屋的溢价主张，体现了对守约方利益的保护。

王德林律师提示：

在签订包销合同时，双方应明确约定包销范围、底价、溢价分配方式以及违约责任。开发商不能随意以“违法”为由解除合同，否则可能面临赔偿风险。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议及时咨询专业律师，维护自身合法权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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