抵押人未通知就卖房，抵押权人能否主张转让无效

抵押人未通知就卖房，抵押权人能否主张转让无效

案情简介

某房地产公司（化名大地公司）向贵阳市商业银行贷款，并将名下“龙里县综合市场”正一层4082.4平方米的房屋作为抵押物，签订了《抵押合同》。之后，大地公司在未通知银行、也未告知买家彭某某的情况下，将该抵押房屋卖给了彭某某。彭某某声称自己不知道房屋已抵押，并认为在银行与大地公司约定的担保期间届满后购买房屋，应受法律保护。

银行发现房屋被转让后，主张大地公司的转让行为损害了其抵押权，要求认定转让无效。案件经过一审、二审，最终上诉至最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院终审判决驳回彭某某上诉，维持原判，认定大地公司转让抵押房屋的行为无效。法院认为，根据《担保法》规定，抵押人转让抵押物必须通知抵押权人并告知受让人，否则转让行为无效。大地公司未履行通知义务，损害了银行的抵押权。同时，依据《担保法解释》，当事人约定的担保期间对担保物权存续没有法律约束力，银行在法定期限内行使担保物权，并未丧失抵押权。彭某某主张的善意取得和担保期间届满等理由，均不被法院支持。

律师解读

这个案例涉及抵押物转让的核心规则：抵押人如果想卖掉已经抵押的房产或财产，必须事先通知抵押权人（通常是银行），并明确告诉买家该财产已被抵押。如果抵押人偷偷卖了，既没通知银行也没告知买家，那么转让行为就可能被法院认定为无效，买家无法获得干净的所有权。

对于买家来说，不能简单地以“不清楚房屋已抵押”为由主张善意取得。购房前应当主动查询房产的抵押登记情况，如果明知或应知有抵押，或者抵押人未履行告知义务，买家很难受到法律保护。另外，担保期间届满并不意味着抵押权自动消失，只要债权未清偿，抵押权人仍可在法定期限内主张权利。

王德林律师提示：

购买房产或重要资产前，务必到不动产登记中心查询是否存在抵押、查封等权利限制，并核实抵押合同内容。如果发现抵押物，应要求卖方先解除抵押再交易，或取得抵押权人的书面同意。在文山地区，类似房产交易纠纷并不少见，建议当事人在签署购房合同前咨询专业律师，避免因信息不对称导致钱房两空。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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