买房时房屋已抵押给银行，我还能拿到所有权吗

买房时房屋已抵押给银行，我还能拿到所有权吗

案情简介

2005年，张先生从某房地产公司购买了一套位于县城的商业房产，面积约4000平方米，总价200万元。当时，开发商已经取得了商品房预售许可证，双方签订了正式的《商品房预售合同》，张先生一次性付清了全部房款。随后，张先生到当地房管局办理了预售登记，并顺利拿到了《房屋所有权证》。

但事情并没有这么简单。原来，在张先生买房之前，开发商已经把这套房产抵押给了某商业银行，用于一笔490万元的贷款。银行认为，开发商在抵押期间擅自卖房，侵犯了银行的抵押权，因此主张张先生不能取得该房屋的所有权。一审法院也支持了银行的观点，判决张先生不享有房屋所有权。张先生不服，上诉到最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院经审理后认为，张先生在购买该房屋时，并不知道房屋已经设定抵押的事实，属于善意取得。张先生已经支付了全部购房款，并依法办理了房屋所有权证，因此他对该房屋的所有权应当受到法律保护。法院最终撤销了一审判决，确认张先生对该房屋享有所有权。

律师解读

这个案例的核心在于“善意取得”制度的适用。简单来说，如果买房人不知道房屋有抵押、且已经付了钱并办了证，法律会优先保护买房人的权益。具体来说：

第一，张先生买房时，开发商已经取得了预售许可证，双方签订的合同合法有效。张先生一次性付清200万房款，并完成了产权登记，这些行为都符合法律规定。

第二，张先生对房屋已抵押的事实并不知情。在交易中，他尽到了合理的注意义务，比如去房管局查询，虽然未能查到抵押档案，但这不能归责于他。法律保护的是“不知情”的善意买家。

第三，这个案例也提醒大家，买房尤其是买大额商业房产时，一定要查询房屋是否有抵押、查封等权利瑕疵。如果发现有问题，应当暂停交易或要求开发商先行解除抵押。

王德林律师提示：

买房是大事，特别是购买二手或新建商品房时，建议先到当地不动产登记中心查询房屋的权属状态，确认是否存在抵押或查封。如果开发商或卖方隐瞒抵押情况，买房人可以依据善意取得制度维护自身权益。文山地区的朋友在购房过程中遇到类似问题，可以及时咨询专业律师，避免陷入产权纠纷。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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