土地转让后迟迟不过户，买方能要回钱和违约金吗

土地转让后迟迟不过户，买方能要回钱和违约金吗

案情简介

2005年，某公司与湘林公司签订了一份土地转让协议，约定某公司以每亩78万元的价格将一块约71亩的土地转让给湘林公司，总价款5538万元，包括土地款、拆迁安置费及“三通一平”等工程费用。同年12月，因某公司资金困难，双方又补充约定：湘林公司先支付1000万元，某公司收到钱后立即办理土地过户手续，并保证土地不被法院冻结。

湘林公司按约定支付了1000万元，后续又陆续支付了大部分款项，总共支付了3142万元。但某公司一直拖着不办过户，后来这块地还因为某公司欠别人钱，被法院查封了。湘林公司急了，起诉要求某公司继续履行合同、立即过户，并支付违约金1000万元。某公司反过来反诉，说湘林公司之前付款也有拖延，要求解除合同，让湘林公司赔违约金。

法院怎么判

法院审理后认为，双方签订的协议和补充约定（会议纪要）都是真实意思表示，合法有效。湘林公司已经按补充约定支付了1000万元，某公司就应当按承诺立即办理过户，但某公司不仅没办，还导致土地被法院查封，明显违约了。法院判决某公司继续履行合同，立即办理土地过户手续，并从2006年2月28日起，按湘林公司已付款总额的日万分之二支付违约金，算到2007年6月30日是302万多元，之后继续计算，但违约金总额不超过1000万元。对于某公司的反诉，法院认为湘林公司之前的付款延迟已经在补充约定中重新处理了，某公司不能再用这个理由要求解除合同，所以驳回了某公司的反诉请求。

律师解读

这个案子主要涉及两个问题：一是土地转让后卖方不配合过户怎么办；二是违约金怎么算。根据法律规定，合同一旦签字生效，双方都要严格履行。补充约定（会议纪要）也是合同的一部分，同样有法律效力。某公司收了钱却不办过户，还让土地被查封，这明显违反了“保证土地不被冻结”的承诺，所以法院支持了湘林公司的过户请求和违约金要求。

另外，违约金不是随便要多少都行。法院会看合同约定，如果违约金过高，可以申请调低。这个案子中双方约定了按日万分之二计算，法院认为合理，就支持了。但违约金总额不能超过起诉时主张的1000万元。

风险提示：买地或者买房，一定要在付款前查清楚土地或房屋有没有被查封、抵押，最好在合同里写明“卖方保证土地无权利瑕疵”，并约定明确的过户时间和违约责任。如果卖方拖延，要及时起诉，避免损失扩大。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似土地或房屋买卖纠纷，建议第一时间咨询专业律师，审查合同条款是否完善，并尽快通过法律途径维护权益，避免因拖延导致土地被查封等更严重的后果。

来源：《民事审判指导与参考》总第34辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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