土地使用权部分未审批，出让合同是否全部无效

土地使用权部分未审批，出让合同是否全部无效

案情简介

2001年，某木业公司与当地街道办事处签订了一份《土地使用权出让协议》，约定将一块约150亩的土地使用权出让给该公司，使用期限50年，总价款约1032万元。公司随后支付了部分定金和款项，并陆续取得了环保、规划等部门的相关审批文件。然而，在办理土地手续过程中，该公司发现，虽然山东省政府批复同意了征用200亩土地作为储备用地，但公司实际使用的215亩土地中，有部分土地并未获得正式审批手续。

由于土地审批存在瑕疵，双方就合同效力产生争议。某木业公司认为，合同部分土地未经审批，应属无效，但其他部分土地已经审批，合同不应全部无效。而国土部门则主张，合同整体无效，公司无权继续使用土地。双方协商未果，最终诉至法院。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，根据《合同法》第56条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，部分土地虽未经审批，但该部分无效属于“量上的无效”，即无效部分与有效部分可以独立分离。合同其余部分土地已经获得合法审批，且合同目的并非违法，因此不应认定合同全部无效。法院最终判决，合同部分有效、部分无效，某木业公司有权继续使用已审批部分的土地。

律师解读

第一，合同部分无效不等于全部无效。法律上，合同无效分为“量上的无效”（如部分标的物不合法）和“质上的无效”（如合同目的违法）。只有无效部分与其他条款不可分割，或者合同目的整体违法时，才可能认定合同全部无效。本案中，未审批土地和已审批土地可以分开处理，所以合同部分有效。

第二，企业签订土地使用权出让合同时，务必核实土地是否已取得合法审批手续。如果合同涉及多块土地，其中部分未审批，您仍可主张已审批部分继续有效，但需注意及时补办手续，避免后续纠纷。

第三，风险提示：如果合同部分无效导致您无法实现合同目的（例如核心土地无法使用），则可能被认定为合同全部无效。因此，签约前应要求出让方提供完整的审批文件，并明确约定违约责任。

王德林律师提示：

在文山地区，土地使用权出让合同纠纷并不少见。建议企业在签订此类合同时，委托专业律师审查土地审批情况，并明确约定合同部分无效时的处理方式。如果发生类似争议，应尽早收集证据，通过法律途径维护权益。文山的企业家们尤其要注意，土地审批手续的完整性直接关系到合同效力，切勿掉以轻心。

来源：《民事审判指导与参考》总第33辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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